築40年を超えているし、水まわりの配管がどうなのか心配になってきた。
多摩川ハイムは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
大田区下丸子2丁目にある3棟272戸の建物で、1号棟は1981年10月、2号棟と3号棟は1982年4月の竣工です。築年は棟によって、築44〜45年と少し違います。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。水回りと内装だけに絞れば、もう少し抑えられます。
この記事では、多摩川に近いこのマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 3棟で竣工と階数が違うので、自分の棟で確認する
- 築44〜45年なので、配管の交換も工事に入れて考える
- オートロックの玄関があるので、職人の出入りの決まりを聞く
多摩川ハイムのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
多摩川ハイムは、住友商事が分譲し、竹中工務店が施工した建物です。敷地は多摩川に隣接していて、東急多摩川線の「武蔵新田」駅から徒歩11分の場所にあります。
工事の範囲別の費用目安
専有面積は棟や間取りで違うため、ご自分の住戸の図面で確かめて、表の60〜69㎡と80〜89㎡の欄のうち近いほうを目安にしてください。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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多摩川ハイムの基本データ
まず、3つの棟の竣工・構造・戸数を見ておきましょう。
| 所在地 | 大田区下丸子2丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 東急多摩川線「武蔵新田」駅 徒歩11分 |
| 竣工 | 1号棟 1981年10月(築45年)、2・3号棟 1982年4月(築44年) |
| 構造・階数 | 1号棟 RC造・11階建て、2号棟 SRC造・14階建て、3号棟 SRC造・13階建て |
| 総戸数 | 272戸(1号棟110戸・2号棟84戸・3号棟78戸) |
| 分譲主 | 住友商事 |
| 設備 | 玄関はオートロック、敷地内に駐車場・駐輪場 |
サイトによって、3号棟の階数が13階とも14階とも書かれています。棟の数字はご自分の棟の書類で確認しましょう。大田区の戸数ランキングでは23位の規模です。
多摩川ハイムはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
1号棟はRC造、2号棟と3号棟はSRC造と、棟で構造が違います。抜ける壁と抜けない壁は、ご自分の棟の図面を管理組合で見せてもらって決めましょう。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的です。交換したいときは、先に管理組合へ相談しましょう。
工事の前に確認すること
棟ごとに築年・階数・構造が違うため、自分の棟の条件を先に確かめると工事の話が早く進みます。
1・2・3号棟で違う竣工と階数
1号棟は11階建て、2号棟は14階建て、3号棟は13階建てで、竣工も1981年と1982年に分かれます。自分の棟の図面と築年を手元に置いてから、工事会社に相談するのが確実です。
管理組合・工事会社に確認すること
築44〜45年の配管は交換を前提に考える
住戸の中の給水管・排水管は、交換を前提に考えるのが無難です。全面リノベなら、床や壁を開けるときにまとめて新しくできます。
管理組合・工事会社に確認すること
オートロックの玄関と14階建ての搬入
玄関がオートロックなので、職人や資材の出入りには管理組合の決まりに沿った手配が要ります。高い棟では、共用部分の養生の範囲も決まっていることが多いです。
管理組合・工事会社に確認すること
敷地内の駐車場と工事車両
敷地には駐車場と駐輪場があります。工事の車をどこに停められるかで、搬入の段取りが変わります。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築45年前後で、11〜14階建てのRC造・SRC造マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築44〜45年の配管の交換は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | オートロックの入館手配や共用部分の養生費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
3棟272戸の建物で避けたいのは、自分の棟とは違う棟の情報で見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
多摩川ハイムのリフォームでよくある質問
- 多摩川ハイムはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 「新多摩川ハイム」と同じ物件ですか？
いいえ、別の物件です。新多摩川ハイムは川崎市多摩区中野島にある大規模マンションで、多摩川ハイム(大田区下丸子2丁目)とは建物も場所も違います。
- 3つの棟は同じ築年ですか？
1号棟は1981年10月、2号棟と3号棟は1982年4月の竣工です。階数も11階建て・14階建て・13階建てと違うため、棟ごとに確認しましょう。
- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1号棟は1982年より前の竣工なので、国税庁の案内のとおり、耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。2・3号棟の扱いも含めて、契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
多摩川ハイムは、3棟272戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。工事の範囲を絞れば、もっと抑えられます。
自分の棟の築年と図面、配管の交換、オートロックと搬入の決まり、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、ご自分の棟の図面を持って、マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。