湯島ハイタウンはリノベできる？建て替えの予定とリフォーム費用

湯島ハイタウンは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。

文京区湯島4丁目にある1969年12月竣工の築57年の建物で、SRC造の地上16階建てです。藤和不動産が分譲し、東京メトロ千代田線の湯島駅から徒歩1分の場所にあります。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。水回りと内装だけに絞れば、もう少し抑えられます。

この記事では、築57年・複数棟のこの建物に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。建て替えの予定と、直して住むか売るかを比べる材料も加えました。

湯島ハイタウンのリフォーム・リノベ費用の目安

分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。

湯島ハイタウンは、藤和不動産が分譲したSRC造・地上16階の建物です。湯島駅から徒歩1分と、駅に近い場所にあります。

工事の範囲別の費用目安

専有面積は棟や住戸によって違います。ご自分の住戸の広さに近い欄を、表で見てください。

上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。

同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。

別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。

資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。

自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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湯島ハイタウンの建て替えの予定は？

湯島ハイタウンについて、公表された建て替えの計画は見当たりませんでした(2026年10月時点)。ただ、築年数を考えると、最新の状況は管理組合の資料で確認しておくと安心です。

築57年(1969年竣工)の建物です。修繕を重ねて使い続けるか、建て替えるかが管理組合の議題になることがあります。

建て替えの進み方を知っておく

建て替えは一般的に、管理組合の勉強会や検討から始まり、決議、組合づくり、工事の順に進みます。工事が終わるまでには、年単位の時間が必要です。

建て替えの費用は一般的に、敷地の容積率に余裕があれば、増やした住戸を売った代金で一部をまかなう形がとられます。話が具体化したら、費用の見通しを管理組合に聞いておきましょう。

建て替えの多数決のルールが改正されました

建て替えのルールを定めた区分所有法が、2026年4月に改正されました。建て替えを決めるには原則として5分の4以上の賛成が要りますが、耐震性の不足や配管の腐食といった事情があれば4分の3以上で足ります。

1969年竣工の湯島ハイタウンは、旧耐震の時期にあたる建物です。耐震性が足りないとされる事情に当たるかは、診断の結果が目安になります。くわしい内容は、法務省「区分所有法・被災区分所有法の改正について」で確かめてください。

まず確認したい資料

大がかりな修繕や建て替えの動きは、長期修繕計画と総会の議事録で追えます。工事に進む前に読んでおきましょう。

湯島ハイタウンはリノベか売却か

工事をして住み続けるのか、売って次の住まいに移るのか迷ったら、直す費用と売れる金額を並べて比べるのが確実です。

マンションマーケットで確認できた売り出し例は、2025年2月に約54〜78㎡で3,580万〜5,280万円の住戸がありました(2026年10月に確認)。見出しに載っている現在の相場は4,650万円〜です(ページ上の更新は2025年6月)。

部屋ごとの条件で幅があるので、ご自分の住戸の値段は査定で確かめましょう。

両方の数字をそろえて、暮らしやすさと手元に残るお金の両面で比べてみましょう。売るかどうかは、数字を見てから決めても遅くありません。

旧耐震で売れるかが不安なら、築古・旧耐震の物件を買い取るラクウルにも相談できます。

湯島ハイタウンの基本データ

まず、建物の年代・棟の構成・立地を見ておきましょう。

総戸数は、サイトによって「400戸」「800戸」と大きく分かれます。複数棟の合計か一部かで数字が違うとみられるため、ご自分の棟の情報は管理組合や購入時の書類で確認しましょう。

湯島ハイタウンはどこまでリノベできる？できない工事

分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。

SRC造の高層マンションは、壁の中に鉄筋や鉄骨が入っていることがあります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。

窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。

工事の前に確認すること

築57年で複数棟のマンションでは、配管・棟の違い・駅前の立地で工事の中身が変わります。

築57年の配管は交換が前提

住戸の中の給水管・排水管は、交換を前提に考えるのが無難です。全面リノベなら、床や壁を開けるときにまとめて新しくできます。

A棟・B棟など棟ごとの違い

複数棟の建物は、棟によって図面や設備が違う場合があります。自分の棟の情報で確かめるのが確実です。

地上16階建ての搬入と養生

上の階の住戸へ資材を運ぶため、エレベーターや共用廊下の養生が必要になるのが一般的です。ルールは建物ごとに違います。

湯島駅徒歩1分の工事の進め方

駅の出入口に近い立地では、工事車両の停め方や資材の搬入の時間が日程に関わります。

団地・マンションの工事に強い会社の選び方

同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。

この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。

自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。

マンションに強いリノベ会社に見てもらう

複数棟の大きな建物の工事で避けたいのは、自分の棟のルールを確かめないまま見積もりを出してもらうことです。

リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。

首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。

会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。

湯島ハイタウンのリフォームでよくある質問

湯島ハイタウンはリフォームやリノベーションができますか？

専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。

窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。

湯島ハイタウンはどこにありますか？

文京区湯島4丁目にあるマンションで、東京メトロ千代田線の湯島駅から徒歩1分です。

「ハイタウン」を名前に含むマンションはほかの地域にもあるため、所在地の湯島4丁目で見分けてください。

配管はどうしたらいいですか？

1969年築で築50年を超えているため、住戸の中の配管は交換を前提に考えるのが無難です。

共用部分の配管は管理組合の管理になるので、工事の範囲は事前に確認しましょう。

これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？

1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。

まとめ

湯島ハイタウンは、1969年築・地上16階の複数棟マンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。工事の範囲を絞れば、もっと抑えられます。

配管の交換、自分の棟の図面、搬入と養生、駅前の工事の進め方の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。

迷ったときは、自分の棟の図面を持って、大きなマンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。