28棟もあるから、自分の棟に合う工事の進め方がわからなくて迷っている。
東新井団地は、専有部分(住戸の内側)なら管理組合への届け出をして工事を進められる団地です。リフォームもリノベーションも、管理規約の範囲で行うのが一般的です。
埼玉県住宅供給公社が分譲した、1980年竣工のRC造・地上5階建てで、28棟・700戸の大きな団地です。大宮駅からバスで12〜13分の距離にあります。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。水回りや内装だけに絞れば、もう少し抑えられます。
この記事では、築46年・5階建て・28棟という条件に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築46年なので配管の交換も工事に入れて考える
- 5階建てのRC造は構造壁と搬入の確認が先
- 28棟700戸なので自分の棟の情報で確認する
東新井団地のリフォーム・リノベ費用の目安
東新井団地は、1980年に竣工したRC造・地上5階建てで、1号棟から28号棟まで並ぶ団地です。分譲主は埼玉県住宅供給公社です。
自分の住戸の内側は管理規約の範囲で工事できるのが一般的で、全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台です。
工事の範囲別の費用目安
広さによって費用は変わります。この団地には80㎡台の住戸の例もあるので、60〜69㎡と80〜89㎡の欄を見比べてください。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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東新井団地の基本データ
工事の計画は、建物の年代・構造・棟の数で決まることが多いので、先に基本を見ておきましょう。
| 所在地 | さいたま市見沼区大字東新井 |
|---|---|
| 最寄り駅 | JR「大宮」駅からバス12〜13分 |
| 竣工 | 1980年(築46年) |
| 構造・階数 | RC造・地上5階 |
| 総戸数 | 700戸 |
| 棟数 | 28棟(1号棟〜28号棟) |
| 分譲主 | 埼玉県住宅供給公社 |
資料によって竣工が1980年3月、8月と書かれていることがあり、棟ごとの築年月は少しずれる場合があります。ご自分の棟の情報は管理組合や購入時の書類で確認しましょう。
東新井団地はどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
5階建ての低層団地では、住戸を仕切る壁そのものが建物を支えていることがあります。抜ける壁か図面で確認してから間取りを考えましょう。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的です。交換したいときは管理組合への相談から始めます。
工事の前に確認すること
1980年築・28棟の大きな団地では、配管・構造・搬入・棟の違いで、できることと費用が変わります。
築46年は配管の交換を前提に
住戸の中の給水管・排水管は、交換を前提に考えるのが無難です。全面リノベなら、床や壁を開けるときにまとめて新しくできます。
管理組合・工事会社に確認すること
5階建ては壁の構造を図面で確かめる
RC造の5階建ては、部屋を区切る壁が建物を支えている場合があります。動かせる壁と動かせない壁を先に知っておくと、間取りの計画が崩れません。
管理組合・工事会社に確認すること
5階までの資材の運び方を決める
5階建ての団地は、階段室型で資材を人の手で運ぶ建物が多く、搬入の手間が費用に出ることがあります。ご自分の棟の階段やエレベーターの有無を確かめてから見積もりを頼みましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
28棟700戸なので自分の棟で確かめる
棟ごとに築年月や図面が少し違う場合があります。管理組合も棟や街区ごとに窓口が分かれていることがあるので、自分の棟の担当を早めに知っておくと話が早く進みます。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築45年前後の5階建てRC造の団地を工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管の扱い | 築46年の配管の交換は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | 5階までの搬入費や養生費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
大きな団地の工事で避けたいのは、自分の棟のルールを確かめないまま見積もりを取ることです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
東新井団地のリフォームでよくある質問
- 東新井団地はどこにありますか？
さいたま市見沼区の東新井にあります。JR「大宮」駅からバスで12〜13分ほどです。
1号棟から28号棟まである大きな団地なので、ご自分の棟の所在と図面を確認しておくと話が進みます。- 工事に管理組合の許可はいりますか？
集合住宅では、着工前の届け出や承認が管理規約で決められているのが一般的です。
手続きの流れは管理組合に確認しましょう。- 築46年ですが、配管はどうしますか？
1980年竣工なので、全面リノベなら住戸内の配管を一緒に交換するのが一般的です。
共用部分の縦管は管理組合の管理になるので、工事の範囲は事前に確認しましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前に建てられた建物なので、国税庁の案内のとおり、耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
東新井団地は、1980年築・28棟700戸の団地で、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。工事の範囲を絞れば、もっと抑えられます。
配管の交換、壁の構造、5階までの搬入、自分の棟の図面の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、自分の棟の図面を持って、団地の工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。