築48年で、水回りだけ替えるか全部やり直すか迷っている。
パシフィック馬事公苑前は、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
世田谷区上用賀2丁目にある1978年5月竣工の築48年の建物で、3棟・地上11階の構成です。太平洋興発が分譲し、戸数はサイトによって213戸と639戸の2通りが載っています。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。水回りと内装だけに絞れば、もう少し抑えられます。
この記事では、築48年・3棟構成のこの建物に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築48年なので住戸内の配管の交換も工事に入れて考える
- 3棟・地上11階なので自分の棟の図面で確認する
- 最寄りは千歳船橋駅徒歩18分で、資材の運び方も打ち合わせが要る
パシフィック馬事公苑前のリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
パシフィック馬事公苑前は、SRC造(一部RC造)・地上11階の建物です。小田急線の「千歳船橋」駅まで徒歩18分で、農大前バス停からは徒歩1分です。
工事の範囲別の費用目安
売出し情報には約53〜61㎡の住戸が載っています。表の欄は、ご自分の住戸の広さに近いものを見てください。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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パシフィック馬事公苑前の基本データ
まず、建物の年代・棟の構成・駅からの距離を見ておきましょう。
| 所在地 | 世田谷区上用賀2丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 小田急小田原線「千歳船橋」駅 徒歩18分、東急田園都市線「用賀」駅 徒歩22分 |
| バス | 農大前バス停から徒歩1分(渋谷駅へバス約37分) |
| 竣工 | 1978年5月(築48年) |
| 構造・階数 | SRC造(一部RC造)・地上11階 |
| 総戸数 | 213戸(3棟あわせて639戸と載せるサイトもあります) |
| 分譲主 | 太平洋興発 |
| 住戸の広さ | 約53〜61㎡(売出し例) |
サイトによって213戸と639戸の両方が見つかります。213戸は1棟分、639戸は3棟の合計とみられます。ご自分の棟の情報で確認しましょう。
パシフィック馬事公苑前はどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
SRC造の建物は、壁の中に鉄筋や鉄骨が入っていることがあります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築48年・3棟構成のマンションでは、配管・棟の違い・バス便の搬入で工事の中身が変わります。
築48年は住戸内の配管を見直す時期
住戸の中の給水管・排水管は、交換を前提に考えるのが無難です。全面リノベなら、床や壁を開けるときにまとめて新しくできます。
管理組合・工事会社に確認すること
3棟のどれかで図面と設備が変わる
1号棟から3号棟まである建物なので、棟ごとの図面を手元に置いて話を進めるのが安全です。
管理組合・工事会社に確認すること
駅から遠いので工事車両の置き場を決める
千歳船橋駅まで徒歩18分、用賀駅まで徒歩22分と、駅から離れた立地です。資材を積んだ車の停め方は、工事会社と事前に決めておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
11階建ての上の階はエレベーター養生
地上11階建てのため、上の階の工事では資材をエレベーターで運びます。養生のルールは建物ごとに決まっています。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築50年近い11階建てのSRC造マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築48年の配管の交換は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | 駅から離れた立地での搬入費や養生費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
大きな建物の工事で避けたいのは、棟や搬入のルールを確かめないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
パシフィック馬事公苑前のリフォームでよくある質問
- パシフィック馬事公苑前はリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 「馬事公苑前ハイム」と同じ物件ですか？
いいえ、別の物件です。馬事公苑前ハイムも同じ上用賀2丁目にある11階建てですが、1968年築で分譲主も違います。パシフィック馬事公苑前は1978年築の建物です。
- 配管はどうしたらいいですか？
1978年築で築40年を超えているため、住戸の中の配管は交換を前提に考えるのが無難です。
共用部分の配管は管理組合の管理になるので、工事の範囲は事前に確認しましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり、耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要になります。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
パシフィック馬事公苑前は、1978年築・3棟の大規模マンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。工事の範囲を絞れば、もっと抑えられます。
配管の交換、自分の棟の図面、工事車両と搬入のルール、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、自分の棟の図面を持って、マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。