棟が2つに分かれているけど、工事の届け出は自分の棟の分だけでいいのかな。
パーク・ハイム神楽坂は、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
1997年7〜8月に竣工した築29年の建物で、RC造の地上14階・地下1階建てと9階建ての2棟に約166〜169戸が入っています。所在は新宿区中里町です。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安になります。水回りと内装だけに絞れば、もう少し抑えられます。
この記事では、神楽坂駅から徒歩4〜5分に建つ築29年のこの建物に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築29年なので傷んだ設備から順に直す考え方もある
- 2棟(14階建てと9階建て)なので自分の棟の情報で確認する
- エレベーターは計5基で搬入の時間帯を聞く
パーク・ハイム神楽坂のリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
パーク・ハイム神楽坂は、三井不動産レジデンシャルなどが分譲したRC造・地上14階地下1階の建物です。東西線の神楽坂駅から徒歩4〜5分で、有楽町線の江戸川橋駅も徒歩6分で使えます。
工事の範囲別の費用目安
売り出しに出ている住戸には約74㎡の2LDKもあります。70㎡台なら、表の60〜69㎡と80〜89㎡の欄の間が目安です。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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パーク・ハイム神楽坂の基本データ
まず、建物の年代・棟の構成・立地を見ておきましょう。
| 所在地 | 新宿区中里町 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 東京メトロ東西線「神楽坂」駅 徒歩4〜5分、有楽町線「江戸川橋」駅 徒歩6分 |
| 竣工 | 1997年7〜8月(築29年) |
| 構造・階数 | RC造・地上14階・地下1階(もう1棟は9階建て) |
| 総戸数 | 約166〜169戸(2棟) |
| 分譲主 | 三井不動産レジデンシャル(株)ほか |
| エレベーター | あり(計5基) |
戸数は166戸と169戸、竣工月は7月と8月の表記が見つかります。2棟には「ソプラ」「アバンティ」の名前が付いているとされ、ご自分の棟の情報は購入時の書類で確かめましょう。
パーク・ハイム神楽坂はどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
RC造の建物では、壁の中に鉄筋が通っている壁を抜けません。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築29年・2棟構成の建物では、設備の更新時期・棟の違い・搬入で工事の中身が変わります。
築29年は傷んだ設備から順に
築30年近くなると、キッチン・浴室・給湯器などの設備が寿命に近づきます。配管の状態を見たうえで、全面か部分かを決めるのが現実的です。
管理組合・工事会社に確認すること
14階建てと9階建ての2棟を見分ける
高さの違う2棟があるので、階数や図面、エレベーターの位置が棟ごとに変わります。自分の棟の図面を先に用意しましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
エレベーター計5基でも搬入は予約制が多い
エレベーターは計5基あり、上の階でも資材を運べます。ただし工事中は養生と時間帯の決まりがあるのが一般的です。
管理組合・工事会社に確認すること
管理員常駐の建物は相談の窓口を使う
このマンションは管理員が常駐する設備があるとされています。届け出の書類の受け取りや工事の連絡は、管理員や管理会社に聞くと早く進みます。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築30年前後・14階建てのRC造マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 給湯器や配管の点検を見積もりの前にしてもらえますか |
| 見積もりの内訳 | エレベーターの養生費や資材の搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築30年近い建物の工事で避けたいのは、設備の寿命を確かめないまま全面工事と部分工事の見積もりを比べることです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
パーク・ハイム神楽坂のリフォームでよくある質問
- パーク・ハイム神楽坂はリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 「パーク・ハイム神楽坂」は何棟ありますか？
14階建てと9階建ての2棟で、あわせて約166〜169戸とされています。棟によって階数や図面が違うため、ご自分の棟で確認してください。
- 同じような名前のマンションと同じ物件ですか？
名前の似たマンションは多いので、所在地で見分けるのが確実です。パーク・ハイム神楽坂は新宿区中里町にある1997年築の建物です。
- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
築年や床面積などの条件を満たせば対象になります。控除の条件は年ごとに見直されるため、契約前に国税庁の案内で最新の内容を確認しましょう。
まとめ
パーク・ハイム神楽坂は、1997年築・約166〜169戸の2棟のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。工事の範囲を絞れば、もっと抑えられます。
設備の更新時期、自分の棟の図面、エレベーターの搬入、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、自分の棟の図面を持って、マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。