部屋が小さめなので、間取りをどこまで変えられるのか知りたい。
東建島津山南ハイツは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
1984年11月に竣工した築42年の建物で、13階建てに151〜160戸が入っています。品川区東五反田1丁目にあり、五反田駅から徒歩5分です。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。住戸が小さめなら、費用の幅の下のほうに収まりやすくなります。
この記事では、築42年・13階建てのこの建物に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築42年なので配管の交換も工事に入れて考える
- 24〜62㎡と広さの幅が大きいので自分の住戸の広さで見積もる
- 13階建てなので搬入と養生を確認する
東建島津山南ハイツのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
東建島津山南ハイツは、東京建物が分譲したSRC造・13階建ての建物です。五反田駅(山手線・都営浅草線・東急池上線)から徒歩5分と、3路線が使える場所にあります。
工事の範囲別の費用目安
この物件の住戸は約24〜62㎡と幅があります。60〜69㎡の欄は広い部屋の目安で、小さめの部屋は費用がそれより下がるのが一般的です。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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東建島津山南ハイツの基本データ
まず、建物の年代・階数・住戸の広さを見ておきましょう。
| 所在地 | 品川区東五反田1丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | JR山手線・都営浅草線・東急池上線「五反田」駅 徒歩5分 |
| 竣工 | 1984年11月(築42年) |
| 構造・階数 | SRC造・13階建て(一部RC造) |
| 総戸数 | 151〜160戸 |
| 分譲主 | 東京建物 |
| 住戸の広さ | 約24〜62㎡ |
同じ「東建」の名がつくマンションは、ほかにもあります。品川区東五反田1丁目のこの建物の情報で確認しましょう。
東建島津山南ハイツはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
SRC造の建物は、壁の中に鉄筋や鉄骨が入っていることがあります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築42年・13階建てで住戸の広さにも幅があるため、配管・間取り・搬入で工事の中身が変わります。
築42年は配管の交換が前提
住戸の中の給水管・排水管は、交換を前提に考えるのが無難です。全面リノベなら、床や壁を開けるときにまとめて新しくできます。
管理組合・工事会社に確認すること
24〜62㎡の小さめ住戸の間取り
住戸の広さは約24〜62㎡と幅があり、小さい部屋ほど収納と動線の工夫が仕上がりを左右します。広さに合う提案をしてくれる会社を選びましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
13階建ての搬入と養生
13階建てでは、資材の運び込みの日程が工事期間に響きます。工事中は共用部分の養生が必要になるのが一般的です。
管理組合・工事会社に確認すること
五反田駅近くの工事車両と近隣
駅に近い街なかでは、工事車両の停め方に気をつかいます。荷下ろしの場所と近隣へのあいさつを先に決めておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築40年超・13階建てのSRC造マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築42年の配管の交換は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | 共用部分の養生費や資材の搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
小さめの住戸の工事で避けたいのは、広さに関係なく同じ内容の見積もりを出されてしまうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
東建島津山南ハイツのリフォームでよくある質問
- 東建島津山南ハイツはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 「東建マンション学芸大」と同じ物件ですか？
いいえ、別の物件です。この記事は品川区東五反田1丁目にある1984年築・151〜160戸の建物で、東建マンション学芸大とは所在も建物も違います。
- 配管はどうしたらいいですか？
1984年築で築40年を超えているため、住戸の中の配管は交換を前提に考えるのが無難です。
共用部分の配管は管理組合の管理になるので、工事の範囲は事前に確認しましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年以降に建築された建物なので、耐震基準の証明は不要とされています。そのほかの要件は国税庁の案内で確認し、契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
東建島津山南ハイツは、1984年築・13階建て151〜160戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。住戸が小さめなら、費用を抑えやすくなります。
配管の交換、小さめ住戸の間取り、搬入と養生、工事車両の置き場の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、自分の住戸の間取り図を持って、マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。