古い建物だと、リフォームで壁をどこまで動かせるのかわからない。
古河ガーデンマンションは、届け出をすれば室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
北区西ケ原1丁目にある1968年3月築(築58年)の12階建てで、総戸数は約120戸です。分譲会社は古河不動産で、東京メトロ南北線の駒込駅まで徒歩7分です。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。売り出し例の専有面積は約55〜70㎡なので、表の60〜69㎡の欄を参考にしてください。
この記事では、築58年・12階建てのこのマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築58年なので配管の交換を前提に考える
- 12階建ては資材の搬入ルートを先に決める
- 約55〜70㎡の売り出し例は60〜69㎡の欄が目安
古河ガーデンマンションのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
古河ガーデンマンションは、古河不動産が分譲した12階建てです。築58年になるので、傷んだ部分だけ直す工事から、床をはがして配管まで更新する全面リノベまで、状態を見て選べます。
工事の範囲別の費用目安
売り出し例の専有面積は約55〜70㎡(2LDK〜3LDK)です。表の60〜69㎡の欄を目安にし、55㎡前後の住戸はそれより少し下がると考えてください。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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古河ガーデンマンションの基本データ
まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。
| 所在地 | 北区西ケ原1丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 東京メトロ南北線「駒込」駅 徒歩7分 |
| 竣工 | 1968年3月(築58年) |
| 構造・階数 | SRC造・12階建て |
| 総戸数 | 約120戸 |
| 専有面積 | 売り出し例は約55〜70㎡ |
| 分譲主 | 古河不動産 |
総戸数は、サイトによって1戸ほど違うことがあります。ご自分の住戸の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。
古河ガーデンマンションはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
12階建ての鉄骨鉄筋コンクリート造は、壁や柱が建物を支えています。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築58年・12階建ての建物では、配管の状態・壁の位置・搬入の段取りが工事の中身と費用を左右します。
築58年は配管の交換を前提に工事の範囲を決める
1968年築で築50年を超えているので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に考えるのが安心です。床をはがす工事なら、配管の更新を同じ工事にまとめられます。
管理組合・工事会社に確認すること
築古の12階建ては構造壁の位置を図面で確かめる
鉄骨鉄筋コンクリート造の12階建てでは、建物を支える壁は取り払えません。間取りを変えたい壁があるときは、工事会社を決める前に図面で確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
約120戸・12階建ては搬入ルートと養生を先に決める
12階建てでは、資材やキッチン・ユニットバスをエレベーターで運ぶのが一般的です。エレベーターの使い方と養生のルールで、工期や費用が変わります。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 12階建てのマンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築58年の配管は、点検してから提案してもらえますか |
| 見積もりの内訳 | エレベーターの養生費や搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築60年近い12階建てで避けたいのは、配管の状態や搬入の条件を見ないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
古河ガーデンマンションのリフォームでよくある質問
- 古河ガーデンマンションはリフォームやリノベーションができますか?
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 築58年でも配管まで交換できますか?
床をはがす工事であれば、住戸内の給水管・排水管の更新を同時に行えるのが一般的です。配管の状態は、工事会社に点検してもらって決めましょう。
- 壁を取って間取りを変えられますか?
建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。
- 住宅ローン控除は使えますか?
1982年より前に建てられた建物は、旧耐震基準の時期にあたります。住宅ローン控除では耐震性に関する条件があるため、最新の内容は国税庁の案内で確認しましょう。
まとめ
古河ガーデンマンションは、1968年築・12階建て・約120戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。売り出し例は約55〜70㎡なので、60〜69㎡の欄を参考に見積もりを比べましょう。
配管の状態、壁の位置、搬入の段取り、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、ご自分の住戸の図面を持って、築年の古いマンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。