1号棟と2号棟があるけど、自分の棟でも同じ工事ができるのかな。
西宮グリーンマンションは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
西宮市高畑町にある1975年築(築51年)のマンションで、1号棟と2号棟の2棟・合計228戸です。阪急神戸線の西宮北口駅まで徒歩12〜14分で、サイトによっては「カネボウ西宮グリーンマンション」の名前で載っています。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。分譲時の専有面積は約58〜71㎡なので、60〜69㎡の欄を見てください。
この記事では、築50年を超えた2棟のマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台(60〜69㎡の欄)
- 築51年なので配管の交換を前提に考える
- 1号棟・2号棟で数字が違うので自分の棟を確かめる
- 1982年より前の築なので購入時はローン控除の条件に注意
西宮グリーンマンションのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
西宮グリーンマンションは築51年になるので、水回りだけを替える工事より、床をはがして配管ごと更新する工事のほうが、先々の安心につながります。
工事の範囲別の費用目安
この物件は分譲時の専有面積が約58〜71㎡なので、60〜69㎡の欄が目安になります。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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西宮グリーンマンションの基本データ
まず、所在地・築年・棟ごとの違いを見ておきましょう。
| 所在地 | 西宮市高畑町1番 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 阪急神戸線「西宮北口」駅 徒歩12〜14分 |
| 竣工 | 1975年10〜11月 |
| 構造・階数 | SRC造・11階建て |
| 棟構成 | 1号棟・2号棟の2棟 |
| 総戸数 | 228戸(1号棟97戸・2号棟131戸) |
| 分譲主 | 鐘紡不動産 |
| 専有面積(分譲時) | 1号棟 約61〜71㎡、2号棟 約59〜71㎡ |
竣工月や徒歩の分数は、サイトによって少し違って書かれています。ご自分の棟の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。「カネボウ高倉グリーンマンション」(大阪市都島区)など、名前の似た別のマンションとは別の物件です。
西宮グリーンマンションはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
SRC造の11階建ては、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築51年・2棟構成の建物では、配管と設備の状態・壁の位置・棟ごとの違い・搬入の段取りが工事の中身と費用を左右します。
築51年は配管を交換する前提で範囲を決める
1975年築で築51年なので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に工事の範囲を考えるのが安心です。床をはがす工事なら、配管の更新を同じ工事にまとめられます。
管理組合・工事会社に確認すること
SRC造11階建ての壁は動かせるかを図面で確かめる
SRC造の11階建てでは、建物を支える壁は取り払えません。間取りを大きく変えたいほど、工事会社を決める前に図面で確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
1号棟と2号棟は戸数も広さも違う
この物件は1号棟(97戸)と2号棟(131戸)の2棟で、分譲時の専有面積も少しずつ違います。自分の棟の図面を手元に用意してから相談しましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
11階建ては搬入ルートと養生を先に決める
11階建てでは、資材やキッチン・ユニットバスをエレベーターで運ぶのが一般的です。エレベーターの使い方と養生のルールで、工期や費用が変わります。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築50年前後の11階建てSRC造マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築51年の配管は、点検してから交換の範囲を提案してもらえますか |
| 見積もりの内訳 | エレベーターの養生費や搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築50年を超えた2棟のマンションで避けたいのは、配管の状態や自分の棟の条件を見ないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
西宮グリーンマンションのリフォームでよくある質問
- 西宮グリーンマンションはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 「カネボウ西宮グリーンマンション」と同じ建物ですか？
同じ建物です。サイトによって「西宮グリーンマンション」や「カネボウ西宮グリーンマンション」と載っています。
西宮市高畑町にある1975年築の2棟228戸の建物で、大阪市都島区の「カネボウ高倉グリーンマンション」とは別の物件です。- 工事のルールや時間帯はどこで分かりますか？
工事できる曜日・時間、床の遮音性能、届け出の方法は、管理規約や使用細則で決められているのが一般的です。内容は公開されていないので、管理組合や管理会社に確認しましょう。
- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
西宮グリーンマンションは、1975年築・SRC造11階建て・2棟228戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。分譲時の専有面積は約58〜71㎡なので、60〜69㎡の欄を目安に見積もりを比べましょう。
配管の状態、壁の位置、自分の棟の条件、搬入の段取り、管理組合への届け出は、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、ご自分の住戸の図面を持って、築年の古い高層マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。