築40年を超えて水回りが古い。配管まで替えるか迷っている。
神戸パークシティは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
神戸市中央区港島中町6丁目にある1984年築(築42年)のSRC造で、総戸数は480戸です。A棟・B棟・C棟の3棟からなり、分譲主は三井不動産です。ポートライナーの中埠頭駅まで徒歩3〜5分とされています。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。広さによって変わるので、住戸に近い欄を見てください。
この記事では、築42年・3棟構成のこのマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築42年なので配管の交換も工事に入れて考える
- A〜C棟の3棟は自分の棟の条件を確かめる
- SRC造は壁の位置を図面で確かめる
神戸パークシティのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
神戸パークシティは築42年で、480戸の大きなマンションです。水回りだけを替える工事から、床をはがして配管ごと更新する全面リノベまで、住戸の状態に合わせて選べます。
工事の範囲別の費用目安
広さによって費用は変わります。60〜69㎡と80〜89㎡の目安を並べます。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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神戸パークシティの基本データ
まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。
| 所在地 | 神戸市中央区港島中町6丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | ポートライナー「中埠頭」駅 徒歩3〜5分 |
| 竣工 | 1984年(築42年) |
| 構造・階数 | SRC造・最も高いA棟は24階建て(棟ごとに異なる) |
| 総戸数 | 480戸(A〜C棟の合計) |
| 棟構成 | A棟・B棟・C棟の3棟 |
| 分譲主 | 三井不動産 |
竣工の月や階数、駅までの分数は、サイトによって書かれている内容が違うことがあります。棟ごとに竣工の時期や階数が異なるとするサイトもあるので、ご自分の棟の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。
神戸パークシティはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
SRC造は、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築42年・3棟構成の大規模マンションでは、配管の状態・壁の位置・棟ごとの条件が工事の中身と費用を左右します。
築42年は配管の交換を前提に範囲を決める
1984年築で築40年を超えているので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に考えるのが無難です。床をはがす全面リノベなら、配管の更新を同じ工事にまとめられます。
管理組合・工事会社に確認すること
SRC造は壁を動かせるかを図面で確かめる
SRC造の建物には、動かせない壁があります。間取りを大きく変えたいほど、工事会社を決める前に図面で確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
A〜C棟は自分の棟の階数と搬入ルールを聞いておく
3棟で階数が違うことがあり、最も高いA棟は24階建てです。棟ごとにエレベーターの使い方や養生のルールが違うことがあるので、見積もりの前に聞いておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築40年以上の大規模マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管の扱い | 築42年の配管は、点検してから提案してもらえますか |
| 見積もりの内訳 | 棟ごとの搬入費や養生費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築42年・480戸の大規模マンションで避けたいのは、自分の棟の条件や配管の状態を見ないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
神戸パークシティのリフォームでよくある質問
- 神戸パークシティはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 壁を取って間取りを変えられますか？
建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。
- 工事のルールや時間帯はどこで分かりますか？
工事できる曜日・時間、床の遮音性能、届け出の方法は、管理規約や使用細則で決められているのが一般的です。内容は公開されていないので、管理組合や管理会社に確認しましょう。
- A棟・B棟・C棟で違いはありますか？
3棟からなり、最も高いA棟は24階建てです。竣工の時期や階数が棟ごとに異なるとするサイトもあります。ご自分の棟の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確認しましょう。
まとめ
神戸パークシティは、1984年築・SRC造・480戸・3棟構成のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。広さによって変わるので、住戸に近い欄で見積もりを比べましょう。
配管の交換、壁の位置、自分の棟の搬入条件、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、ご自分の棟の図面を持って、築年の古い大規模マンションに慣れた会社の見積もりを比べてみてください。