駅から歩くと遠いけど、工事の資材をどう運ぶのかわからない。
シティ逆瀬川(シティー逆瀬川とも表記)は、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
宝塚市伊孑志4丁目にある1974年11月築(築52年)のRC造7階建てで、総戸数は228戸です。阪急今津線の逆瀬川駅まで徒歩14分で、駅からは少し歩く場所にあります。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。売り出し例の専有面積は約54〜85㎡なので、広さに近い欄を見てください。
この記事では、築52年・7階建てのこのマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築52年なので配管の交換を前提に考える
- RC造7階建ては壁の位置と搬入ルートを確かめる
- 駅徒歩14分の立地は資材の運び方も確認する
シティ逆瀬川のリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
シティ逆瀬川は築52年になるので、水回りだけを替える工事より、床をはがして配管ごと更新する工事のほうが、先々の安心につながります。
工事の範囲別の費用目安
売り出し例の専有面積は約54〜85㎡です。小さめの住戸は表の60〜69㎡の欄より下がると考え、ご自分の住戸の広さで見積もりを取ってください。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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シティ逆瀬川の基本データ
まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。
| 所在地 | 宝塚市伊孑志4丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 阪急今津線「逆瀬川」駅 徒歩14分 |
| 竣工 | 1974年11月(築52年) |
| 構造・階数 | RC造・7階建て |
| 総戸数 | 228戸 |
| 専有面積 | 売り出し例は約54〜85㎡ |
竣工や戸数はサイトの間で食い違いがありませんでしたが、ご自分の住戸の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。
シティ逆瀬川はどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
RC造のマンションは、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築52年・7階建て・228戸の建物では、配管と設備の状態・壁の位置・搬入の段取りが工事の中身と費用を左右します。
築52年は配管を交換する前提で範囲を決める
1974年築で築52年なので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に工事の範囲を考えるのが安心です。床をはがす工事なら、配管の更新を同じ工事にまとめられます。
管理組合・工事会社に確認すること
RC造7階建ての壁は動かせるかを図面で確かめる
RC造の7階建てでは、建物を支える壁は取り払えません。間取りを大きく変えたいほど、工事会社を決める前に図面で確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
228戸・7階建ては搬入ルートと養生を先に決める
7階建てでは、資材やキッチン・ユニットバスをエレベーターで運ぶのが一般的です。エレベーターの大きさと養生のルールで、工期や費用が変わります。
管理組合・工事会社に確認すること
駅徒歩14分は工事車両と音の日程を先に確かめる
駅から少し離れた住宅地にあるため、工事の車の出入りや音の出る工程の日程を先に決めておくと、近隣との行き違いを防げます。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築40年を超える7階建てのRC造マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築52年の配管は、点検してから交換の範囲を提案してもらえますか |
| 見積もりの内訳 | エレベーターの養生費や搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築52年・7階建てのマンションで避けたいのは、配管の状態や搬入の条件を見ないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
シティ逆瀬川のリフォームでよくある質問
- シティ逆瀬川はリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 名前の似たマンションと同じ建物ですか？
「シティ逆瀬川」は「シティー逆瀬川」と書かれているサイトもあり、同じ建物です。逆瀬川駅の周りには名前の似たマンションの資料もあります。
資料を見るときは、所在地(伊孑志4丁目)と築年(1974年11月)を合わせて確かめてください。- 工事のルールや時間帯はどこで分かりますか？
工事できる曜日・時間、床の遮音性能、届け出の方法は、管理規約や使用細則で決められているのが一般的です。内容は公開されていないので、管理組合や管理会社に確認しましょう。
- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
シティ逆瀬川は、1974年11月築・RC造7階建て・228戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。売り出し例は約54〜85㎡なので、広さに近い欄を見て見積もりを比べましょう。
配管の状態、壁の位置、搬入と養生、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、ご自分の住戸の図面を持って、築年の古いマンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。