朝日プラザ高津第一はリノベできる？建て替えの予定とリフォーム費用

朝日プラザ高津第一は、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。

大阪市天王寺区生玉町にある1979年9月築(築47年)のSRC造・地上15階・地下1階建てで、総戸数は209戸です。分譲主は朝日住建で、大阪メトロの谷町九丁目駅まで徒歩3〜4分、日本橋駅まで徒歩6分です。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。専有面積は過去の売り出し例で約21〜80㎡と幅があるので、広さに近い欄を見てください。

この記事では、築47年・15階建てのこのマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。建て替えの予定と、直して住むか売るかを比べる材料もまとめています。

朝日プラザ高津第一のリフォーム・リノベ費用の目安

分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。

朝日プラザ高津第一は、朝日住建が分譲した15階建てで、駅から近い立地です。築47年になるので、水回りだけを替える工事より、床をはがして配管ごと更新する工事のほうが、先々の安心につながります。

工事の範囲別の費用目安

専有面積は過去の売り出し例で約21〜80㎡と幅があります。60㎡前後の住戸は表の60〜69㎡の欄を目安にし、それより狭い住戸は下がると考えてください。

上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。

同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。

別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。

資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。

自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
→ マンションに強い会社に無料で見積もりを出してもらう

朝日プラザ高津第一の建て替えの予定は？

朝日プラザ高津第一の建て替えの予定は、管理組合の資料で追うことができます。念のため、検討の動きは管理組合の掲示や総会資料で確認するのが確実です。

209戸の規模の建物で、築47年を迎えています。将来の方針は区分所有者の合意で決まるため、早めに状況を知っておきたいところです。

建て替えまでの道のりは？

一般的な建て替えは、まず管理組合で検討を始め、決議、組合づくり、工事の順に進みます。決議の後も、完成までには年単位の時間がかかるのが普通です。

建て替えの自己負担は、建物の規模と敷地の余裕で決まる部分が大きいものです。話が具体化したら、費用の見通しを管理組合に聞いておきましょう。

建て替えのルールが2026年4月に変わりました

建て替えのルールを定めた区分所有法が、2026年4月に改正されました。建て替え決議の原則は、これまでどおり5分の4以上の賛成ですが、事情が認められれば4分の3以上に緩み、建物と敷地をまとめて売る方法も同様の多数決で選べるようになりました。

朝日プラザ高津第一は築47年で、旧耐震の世代に入ります。改正で緩められた要件に当たるかは、耐震診断の結果しだいです。くわしい内容は、法務省が公開している改正の解説で見られます。

今の状況は管理組合で確認

建て替えを含む大きな工事の話は、総会の議案や長期修繕計画から見えてきます。工事に進む前に読んでおきましょう。

朝日プラザ高津第一はリノベか売却か

築47年の朝日プラザ高津第一で住み方を決めるなら、見積もりと査定の両方を先にそろえておくのが確実です。

工事の見積もりと売却の査定をそろえて、手元に残るお金と住み心地で比べてみましょう。売るかどうかは、数字を見てから決めても遅くありません。

1979年竣工の旧耐震の建物は、通常の売却が難しいこともあります。旧耐震・築古物件の買取を扱うラクウルに相談する方法もあります。

朝日プラザ高津第一の基本データ

まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。

総戸数や最寄り駅は、サイトによって書かれている内容が違うことがあります。ご自分の住戸の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。同じ生玉町にある1983年11月築の「朝日プラザ高津第2」とは別の物件です。

朝日プラザ高津第一はどこまでリノベできる？できない工事

分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。

SRC造は、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。

窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。

工事の前に確認すること

築47年・15階建ての建物では、配管の状態・壁の位置・搬入の段取りが工事の中身と費用を左右します。

築47年は配管の交換を前提に範囲を決める

1979年築で築47年なので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に考えるのが無難です。床をはがす全面リノベなら、配管の更新を同じ工事にまとめられます。

SRC造15階建ての壁は動かせるかを図面で確かめる

SRC造の15階建てでは、建物を支える壁は取り払えません。間取りを大きく変えたいほど、工事会社を決める前に図面で確かめましょう。

15階建て・209戸は搬入ルートと養生を先に決める

15階建てでは、資材やキッチン・ユニットバスをエレベーターで運ぶのが一般的です。エレベーターの使い方と養生のルールで、工期や費用が変わります。

団地・マンションの工事に強い会社の選び方

同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。

この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。

自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。

マンションに強いリノベ会社に見てもらう

築40年台・15階建てのマンションで避けたいのは、搬入の条件や配管の状態を見ないまま見積もりを出してもらうことです。

リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。

首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。

会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。

朝日プラザ高津第一のリフォームでよくある質問

朝日プラザ高津第一はリフォームやリノベーションができますか？

専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。

窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。

壁を取って間取りを変えられますか？

建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。

工事のルールや時間帯はどこで分かりますか？

工事できる曜日・時間、床の遮音性能、届け出の方法は、管理規約や使用細則で決められているのが一般的です。内容は公開されていないので、管理組合や管理会社に確認しましょう。

これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？

1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり、耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。

まとめ

朝日プラザ高津第一は、1979年9月築・SRC造15階建て・209戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。専有面積は過去の売り出し例で約21〜80㎡と幅があるので、広さに近い欄で見積もりを比べましょう。

配管の交換、壁の位置、搬入ルートと養生、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。

迷ったときは、ご自分の住戸の図面を持って、高層マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。