15階建てだと、工事の資材を運ぶ段取りが気になる。
朝日プラザ長堀西は、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
大阪市西区立売堀6丁目にある1985年11月築(築41年)のSRC造・15階建てで、総戸数は236戸です。分譲主は朝日住建で、大阪メトロの阿波座駅まで徒歩5分とされています。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。広さによって変わるので、お持ちの住戸に近い欄を見てください。
この記事では、築41年・15階建てのこのマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。この建物の建て替えの予定と、直すか売るかの比べ方も追加しました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築41年なので配管の交換を前提に考える
- SRC造15階建ては壁の位置を図面で確かめる
- エレベーターの養生など搬入のルールを先に聞く
朝日プラザ長堀西のリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
朝日プラザ長堀西は、朝日住建が分譲した15階建てのマンションです。築41年になるので、傷んだ設備だけ直す工事より、床をはがして配管も更新する全面リノベも選べます。
工事の範囲別の費用目安
広さによって費用は変わります。60〜69㎡と80〜89㎡の目安を並べます。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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朝日プラザ長堀西の建て替えの予定は？
朝日プラザ長堀西の将来を考えるなら、建て替えと修繕のどちらを管理組合が見ているかを知っておきたいところです。念のため、建物の将来の方針は総会の資料で確認するのが確実です。
236戸が入る建物で、築41年を迎えています。将来の方針は区分所有者の合意で決まるため、早めに状況を知っておきたいところです。
建て替えまでの道のりは？
建て替えの工程は、話し合いから始まって再入居で終わります。決議の後も、完成までには年単位の時間がかかるのが普通です。
管理組合に委員会ができ、建物の状態と今後の選択肢を調べていきます。
総会の採決で、法律の定める多数の賛成が得られれば決議が成立します。
組合をつくって、今の住戸の権利を新しい住戸へ移す手続きを行います。
解体と工事のあいだは別の住まいで過ごし、完成したら戻ります。
建て替えの費用は一般的に、敷地の容積率に余裕があれば、増やした住戸を売った代金で一部をまかなう形がとられます。余裕が少ない建物では負担が重くなりやすいので、検討が始まったら試算を管理組合に確認しましょう。
建て替えのルールが2026年4月に変わりました
2026年4月1日から、改正された区分所有法が施行されています。建て替え決議の原則は、これまでどおり5分の4以上の賛成ですが、耐震性の不足や配管の腐食といった事情があれば4分の3以上で足ります。
新耐震の時期に竣工した朝日プラザ長堀西です。法改正の中身は、先の話として頭に入れておきましょう。改正の全体像は、法務省の改正の案内ページで見られます。
今の状況は管理組合で確認
大がかりな修繕や建て替えの動きは、長期修繕計画と総会の議事録で追えます。工事に進む前に読んでおきましょう。
管理組合に確認すること
朝日プラザ長堀西はリノベか売却か
住み続けるか住み替えるかで迷うときは、直す費用と売れる金額を並べて比べるのが確実です。
| 見る点 | 朝日プラザ長堀西のめやす |
|---|---|
| 費用の目安 | 全面的に直すと1,000万〜2,000万円台が目安で、築41年だと配管の交換も入れて考える |
| 駅と立地 | 大阪メトロ中央線・千日前線「阿波座」駅 徒歩5分/長堀鶴見緑地線「長堀橋」駅 徒歩8分 |
| 戸数・構造 | 236戸・SRC造・15階建て |
| 年代と控除 | 1985年竣工なので、買い手の住宅ローン控除は築年の面では問題になりにくい(条件は国税庁の案内で確認) |
工事の見積もりと売却の査定をそろえて、暮らしやすさと手元に残るお金の両面で比べてみましょう。数字がそろえば、迷いはかなり減ります。
朝日プラザ長堀西の基本データ
まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。
| 所在地 | 大阪市西区立売堀6丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 大阪メトロ中央線・千日前線「阿波座」駅 徒歩5分/長堀鶴見緑地線「長堀橋」駅 徒歩8分 |
| 竣工 | 1985年11月(築41年) |
| 構造・階数 | SRC造・15階建て |
| 総戸数 | 236戸 |
| 配棟 | コの字型 |
| 分譲主 | 朝日住建 |
「長堀西」という名前ですが、最寄りは阿波座駅で徒歩5分とされています。サイトによって載っている駅の数が違うことがあります。ご自分の住戸の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。大阪市内にある他の朝日プラザとは別の物件です。
朝日プラザ長堀西はどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
鉄骨鉄筋コンクリート造の15階建ては、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築41年・15階建てのマンションでは、配管の状態・壁の位置・搬入の段取りが工事の中身と費用を左右します。
築41年は配管の交換を前提に工事の範囲を決める
1985年築で築40年を超えているので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に工事の範囲を決めるのが安心です。床をはがす全面リノベなら、配管の更新を同じ工事にまとめられます。
管理組合・工事会社に確認すること
SRC造の壁は動かせるかを図面で確かめる
鉄骨鉄筋コンクリート造の15階建てでは、建物を支える壁は取り払えません。236戸の建物なので、間取りを変えたいほど、工事会社を決める前に図面で確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
15階建てはエレベーターの養生と搬入を聞いておく
朝日プラザ長堀西にはエレベーターがあり、15階建ての資材はそれで運ぶのが一般的です。使用ルールと養生の範囲は、見積もりの前に聞いておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築40年を超えた中高層マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築41年の配管は、点検してから提案してもらえますか |
| 見積もりの内訳 | エレベーターの養生費や搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築40年を超えた15階建てのマンションで避けたいのは、配管の状態や搬入の条件を見ないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
朝日プラザ長堀西のリフォームでよくある質問
- 朝日プラザ長堀西はリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 壁を取って間取りを変えられますか？
建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。
- 工事のルールや時間帯はどこで分かりますか？
工事できる曜日・時間、床の遮音性能、届け出の方法は、管理規約や使用細則で決められているのが一般的です。内容は公開されていないので、管理組合や管理会社に確認しましょう。
- 最寄り駅はどこですか？
所在地は西区立売堀6丁目で、大阪メトロの阿波座駅まで徒歩5分とされています。長堀橋駅まで徒歩8分と書かれているサイトもあるので、徒歩分数は目安として見てください。
まとめ
朝日プラザ長堀西は、1985年11月築・SRC造15階建て・236戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。広さに近い欄で見積もりを比べましょう。
配管の状態、壁の位置、エレベーターの養生と搬入、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、ご自分の住戸の図面を持って、築40年を超えた中高層マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。