ファーストタワー大津MARYはリノベできる？建て替えと費用の目安

ファーストタワー大津MARYは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。

大津市皇子が丘2丁目にある2002年1月築(築24年)の地上38階建てで、総戸数は587戸です。分譲主はオリックスほかで、湖西線の大津京駅まで徒歩1〜2分です。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。売り出し例の専有面積は約90㎡なので、80〜89㎡の欄を目安に見てください。

この記事では、38階建てのタワーマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。建て替えの予定と、直して住むか売るかを比べる材料も加えました。

ファーストタワー大津MARYのリフォーム・リノベ費用の目安

分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。

ファーストタワー大津MARYは、オリックスほかが分譲した587戸の大規模タワーです。築24年なので、水回りなど傷んだ部分だけ直す工事から、床をはがして配管も更新する全面リノベまで選べます。

工事の範囲別の費用目安

売り出し例の専有面積は約90㎡です。表の80〜89㎡の欄を目安にし、それより広い住戸は少し上がると考えてください。60〜69㎡台の住戸は、表の60〜69㎡の欄を見てください。

上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。

同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。

別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。

資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。

自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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ファーストタワー大津MARYの建て替えの予定は？

ファーストタワー大津MARYの建て替えを考えるときは、管理組合の方針と資料を先に見ておくのが近道です。実際には、次の大規模修繕の時期は管理組合の資料で確かめましょう。

竣工から24年の建物です。修繕の計画と積立金の状況を見ておくのがまず大切です。

建て替えには何が必要？

建て替えは一般的に、管理組合の勉強会や検討から始まり、決議、組合づくり、工事の順に進みます。決議の後も、完成までには年単位の時間がかかるのが普通です。

建て替えでは、住んでいる人の負担額が敷地の条件で大きく変わるのが一般的です。余裕が少ない建物では負担が重くなりやすいので、検討が始まったら試算を管理組合に確認しましょう。

2026年4月から建て替えの決め方が変わりました

区分所有法の改正が2026年4月1日に施行されました。建て替えを決めるには原則として5分の4以上の賛成が要りますが、事情が認められれば4分の3以上に緩み、建物と敷地をまとめて売る方法も同様の多数決で選べるようになりました。

2002年竣工のファーストタワー大津MARYは、新耐震基準の時期の建物です。法改正の中身は、先の話として頭に入れておきましょう。詳細は、法務省の改正の案内ページで見られます。

建て替えの予定を調べるには

建物の将来に関わる話題は、まず総会の資料に載ります。工事を頼む前に、直近の数年分を見せてもらいましょう。

ファーストタワー大津MARYはリノベか売却か

住み続けるか住み替えるかで迷うときは、直す費用と売れる金額を並べて比べるのが確実です。

両方の数字をそろえて、住み心地と手元に残るお金を天びんにかけてみましょう。売るかどうかは、数字を見てから決めても遅くありません。

ファーストタワー大津MARYの基本データ

まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。

徒歩の分数などは、サイトによって少し違うことがあります。ご自分の住戸の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。

ファーストタワー大津MARYはどこまでリノベできる？できない工事

分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。

鉄筋コンクリート造の高層マンションには、建物を支える壁があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。

窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。

工事の前に確認すること

地上38階建ての建物では、搬入の段取り・壁の位置・設備の状態が工事の中身と費用を左右します。高層階ほど搬入の手間が増えるため、先に確かめておきましょう。

38階建ては資材の搬入ルートと養生を先に決める

地上38階建てでは、資材やキッチン・ユニットバスをエレベーターで運ぶのが一般的です。高層階の住戸ほど運ぶ回数や時間が増え、工期や費用に響くことがあります。

587戸の大規模タワーは工事の届け出と時間帯を確かめる

587戸が暮らす建物なので、工事の曜日・時間帯や届け出の手順が細かく決められているのが一般的です。内容は公開されていないため、工事を頼む前に管理組合へ確かめましょう。

高層のRC造は壁の位置を図面で確かめる

RC造の高層マンションでは、建物を支える壁は取り払えません。間取りを大きく変えたいときほど、工事会社を決める前に図面で確かめましょう。

築24年は水回りと給排水管の状態を見て範囲を決める

2002年築で築24年なので、キッチンや浴室などの設備は傷み具合を見てから交換の範囲を決めるのが安心です。床をはがす工事なら、配管の更新を同じ工事にまとめられます。

団地・マンションの工事に強い会社の選び方

同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。

この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。

自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。

マンションに強いリノベ会社に見てもらう

高層タワーマンションで避けたいのは、搬入の条件や管理組合のルールを見ないまま見積もりを出してもらうことです。

リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。

首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。

会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。

ファーストタワー大津MARYのリフォームでよくある質問

ファーストタワー大津MARYはリフォームやリノベーションができますか？

専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。

窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。

壁を取って間取りを変えられますか？

建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。

工事のルールや時間帯はどこで分かりますか？

工事できる曜日・時間、床の遮音性能、届け出の方法は、管理規約や使用細則で決められているのが一般的です。内容は公開されていないので、管理組合や管理会社に確認しましょう。

資材は高層階まで運べますか？

地上38階建てなので、エレベーターを使った搬入になるのが一般的です。エレベーターの大きさや養生のルールは建物ごとに違うので、見積もりの前に管理組合へ確認しましょう。

まとめ

ファーストタワー大津MARYは、2002年1月築・地上38階建て・587戸のタワーマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。専有面積は売り出し例で約90㎡なので、80〜89㎡の欄を目安に見積もりを比べましょう。

搬入の段取り、壁の位置、設備の状態、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。

迷ったときは、ご自分の住戸の図面を持って、高層マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。