壬生川団地はリノベできる？建て替えの予定とリフォーム費用

壬生川団地は、管理規約の範囲で室内を作り直せる分譲の団地です。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。

京都市下京区中堂寺壬生川町にある1975年5月築(築51年)の11階建てで、総戸数は301戸です。分譲主は京都市住宅供給公社で、JR山陰本線の丹波口駅まで徒歩6分です。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。売り出し例の専有面積は約63㎡なので、表の60〜69㎡の欄を見てください。

この記事では、築51年・11階建てのこの団地に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。建て替えの予定と、直して住むか売るかを比べる材料も加えました。

壬生川団地のリフォーム・リノベ費用の目安

分譲の団地でも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。

壬生川団地は、京都市住宅供給公社が分譲した11階建てです。築51年になるので、傷んだ部分だけ直す工事から、床をはがして配管も更新する全面リノベまで選べます。

工事の範囲別の費用目安

売り出し例の専有面積は約63㎡です。表の60〜69㎡の欄を目安にしてください。

上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。

同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。

別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。

資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。

自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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壬生川団地の建て替えの予定は？

壬生川団地の建て替えの予定は、管理組合の資料で追うことができます。念のため、検討の動きは管理組合の掲示や総会資料で確認するのが確実です。

301戸が入る建物で、築51年を迎えています。将来の方針は区分所有者の合意で決まるため、早めに状況を知っておきたいところです。

建て替えのステップ

建て替えを実際に進めるときの順番は、検討、決議、組合づくり、工事です。住み替えを伴うため、家族の予定も長い目で考える必要があります。

敷地に余裕があると、増やした住戸の売却代金が費用の一部に充てられるのが一般的です。話が出たときは、一人あたりの負担の試算を管理組合に確認しましょう。

区分所有法の改正で何が変わった？

2026年4月、区分所有法の改正が施行されて、建物の将来を決める手続きが整理されました。建て替えの決議には今も原則として区分所有者と議決権の5分の4以上の賛成が必要で、耐震不足や配管の腐食がある建物には4分の3以上が適用されます。

団地の一括建て替えについて。団地の一括建て替えも、一定の事情があれば全体の要件が4分の3に緩められています。

京都市下京区にある1975年竣工の壬生川団地は、旧耐震の時期の建物です。耐震診断を受けたかが気になるところです。正確な要件は、法務省「区分所有法・被災区分所有法の改正について」で確認できます。

現在の状況の調べ方

管理組合が何を検討しているかは、議事録と長期修繕計画を読めばおおよそ分かります。リノベの発注前に目を通しておきたい資料です。

壬生川団地はリノベか売却か

直して住み続けるか、売って住み替えるかを決めるには、工事の見積もりと売却の査定を同じ机に並べるところから始めましょう。

見積もりと査定の両方を取り寄せて、工事の費用と売却の金額を見比べてみましょう。納得してから動いても遅くありません。

旧耐震で売れるかが不安なら、買取に対応するラクウルに聞いてみる方法もあります。

壬生川団地の基本データ

まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。

同じ町内にあるグランコート壬生川フラット(2010年3月築・8階建て・30戸)は、この団地とは別の物件です。ご自分の住戸の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。

壬生川団地はどこまでリノベできる？できない工事

分譲の団地で自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。

鉄骨鉄筋コンクリート造の11階建てでは、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。

窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。

工事の前に確認すること

築51年・11階建ての団地では、配管の状態・壁の位置・搬入の段取りが工事の中身と費用を左右します。

築51年は給排水管の更新を前提に範囲を決める

1975年築で築50年を超えているので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に工事の範囲を決めるのが安心です。床をはがす工事なら、配管の更新を同じ工事にまとめられます。

11階建ての壁は動かせるかを図面で確かめる

鉄骨鉄筋コンクリート造の11階建てでは、建物を支える壁は取り払えません。間取りを大きく変えたいほど、工事会社を決める前に図面で確かめましょう。

301戸・11階建ては搬入ルートと養生を先に決める

11階建てでは、資材やキッチン・ユニットバスをエレベーターで運ぶのが一般的です。エレベーターの使い方と養生のルールで、工期や費用が変わります。

団地・マンションの工事に強い会社の選び方

同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。

この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。

自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。

マンションに強いリノベ会社に見てもらう

築50年を超えた11階建ての団地で避けたいのは、配管の状態や搬入の条件を見ないまま見積もりを出してもらうことです。

リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。

首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。

会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。

壬生川団地のリフォームでよくある質問

壬生川団地はリフォームやリノベーションができますか？

専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。

窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。

壁を取って間取りを変えられますか？

建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。

工事のルールや時間帯はどこで分かりますか？

工事できる曜日・時間、床の遮音性能、届け出の方法は、管理規約や使用細則で決められているのが一般的です。内容は公開されていないので、管理組合や管理会社に確認しましょう。

これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？

1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり、耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。

壬生川団地とグランコート壬生川フラットは同じ建物ですか？

いいえ、別の物件です。同じ中堂寺壬生川町にありますが、グランコート壬生川フラットは2010年3月築の8階建て・30戸です。お持ちの書類で物件名を確かめてから、この記事を読んでください。

まとめ

壬生川団地は、1975年5月築・11階建て・301戸の分譲の団地で、管理規約の範囲で室内を作り直せます。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。専有面積は売り出し例で約63㎡なので、60〜69㎡の欄を目安に見積もりを比べましょう。

配管の更新、壁の位置、搬入の段取り、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。

迷ったときは、ご自分の住戸の図面を持って、築年の古い中高層の工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。