長岡天神ハイツはリノベできる？建て替えの予定とリフォーム費用

長岡天神ハイツは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。

京都府長岡京市八条が丘1丁目にある1970年築(築56年)の5階建てで、総戸数は464戸です。分譲主は有楽土地で、阪急京都線の長岡天神駅まで徒歩8〜11分です。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。売り出し例には約67㎡の住戸があるので、表の60〜69㎡の欄を見てください。

この記事では、築56年・5階建てのこのマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。建て替えの予定と、直して住むか売るかを比べる材料もまとめています。

長岡天神ハイツのリフォーム・リノベ費用の目安

分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。

長岡天神ハイツは、有楽土地が分譲した464戸のマンションです。築56年になるので、傷んだ部分だけ直す工事から、床をはがして配管も更新する全面リノベまで選べます。

工事の範囲別の費用目安

売り出し例には専有面積約67㎡の住戸があります。表の60〜69㎡の欄を目安にしてください。広さはお部屋によって違うため、ご自分の住戸の面積は図面で確認しましょう。

上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。

同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。

別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。

資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。

自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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長岡天神ハイツの建て替えの予定は？

長岡天神ハイツの将来を考えるなら、建て替えと修繕のどちらを管理組合が見ているかを知っておきたいところです。念のため、最新の状況は管理組合の資料で確認するのが確実です。

464戸を数える建物で、築56年を迎えています。将来の方針は区分所有者の合意で決まるため、早めに状況を知っておきたいところです。

建て替えのステップ

建て替えの話は、管理組合での勉強会や検討から始まり、決議、組合づくり、工事と進むのが一般的です。住み替えを伴うため、家族の予定も長い目で考える必要があります。

敷地に余裕があると、増やした住戸の売却代金が費用の一部に充てられるのが一般的です。負担額は検討の段階で試算を出してもらうと見通しが立ちます。

区分所有法の改正で何が変わった？

建て替えのルールを定めた区分所有法が、2026年4月に改正されました。賛成の割合は原則5分の4以上のままですが、耐震性の不足などの事情があれば4分の3以上に下がります。

旧耐震の時期の1970年に竣工した長岡天神ハイツです。耐震性の評価を管理組合に聞いておくと、今後の見通しがつかみやすくなります。条件の細かい部分は、法務省が公開している改正の解説に載っています。

現在の状況の調べ方

建て替えや大きな修繕の話は、総会の資料や長期修繕計画に最初に出てくることが多いです。リノベの前に確認しておきましょう。

長岡天神ハイツはリノベか売却か

長岡天神ハイツで直すか売るか迷っているなら、工事の見積もりと売却の査定を同じ机に並べるところから始めましょう。

見積もりと査定を一度に集めて、工事して住み続ける場合と住み替える場合を比べてみましょう。納得してから動いても遅くありません。

買い手が見つかりにくい旧耐震の建物は、買取という選択肢もあります。築古物件の買取を扱うラクウルも選べます。

長岡天神ハイツの基本データ

まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。

竣工の月や駅からの徒歩分数は、サイトによって書かれている数字が違うことがあります。ご自分の住戸の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。

長岡天神ハイツはどこまでリノベできる？できない工事

分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。

1970年築のRC造の建物は、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。

窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。

工事の前に確認すること

築56年・5階建ての建物では、配管の状態・壁の位置・搬入の段取りが工事の中身と費用を左右します。

1970年築は配管の交換を前提に範囲を決める

築40年を大きく超えているため、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に考えるのが無難です。床をはがす工事なら、配管の更新を同じ工事にまとめられます。

RC造の5階建ては壁を動かせるかを図面で確かめる

RC造の建物では、建物を支える壁は取り払えません。間取りを大きく変えたい場合ほど、工事会社を決める前に図面で確かめましょう。

5階建ての上の階への搬入ルートを決める

キッチンやユニットバスなどの資材をどう運ぶかは、建物ごとの設備で決まります。上の階の住戸ほど、搬入の段取りを先に確かめておきましょう。

464戸の規模は届け出の窓口を先に聞く

総戸数464戸の大きな団地では、届け出の窓口と手順が決まっているのが一般的です。工事会社に頼む前に、誰に何を出すのかを聞いておきましょう。

団地・マンションの工事に強い会社の選び方

同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。

この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。

自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。

マンションに強いリノベ会社に見てもらう

築50年を超える5階建てのマンションで避けたいのは、配管や搬入の条件を見ないまま見積もりを出してもらうことです。

リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。

首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。

会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。

長岡天神ハイツのリフォームでよくある質問

長岡天神ハイツはリフォームやリノベーションができますか？

専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。

窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。

壁を取って間取りを変えられますか？

建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。

工事のルールや時間帯はどこで分かりますか？

工事できる曜日・時間、床の遮音性能、届け出の方法は、管理規約や使用細則で決められているのが一般的です。内容は公開されていないので、管理組合や管理会社に確認しましょう。

これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？

1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。

まとめ

長岡天神ハイツは、1970年築・5階建て・464戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。売り出し例の専有面積は約67㎡なので、60〜69㎡の欄を目安に見積もりを比べましょう。

配管の状態、壁の位置、搬入の段取り、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。

迷ったときは、ご自分の住戸の図面を持って、築年の古い団地の工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。