西京極ガーデンハイツはリノベできる？建て替えの予定と費用の目安

西京極ガーデンハイツは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。

京都市右京区西京極畔勝町にある1974年5月築(築52年)の8階建てで、総戸数は217戸です。阪急京都線の西京極駅まで徒歩5分で、構造は鉄筋コンクリート造です。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。売り出し例の専有面積は約38〜56㎡と小さめなので、費用の表の欄より下がる可能性があります。

この記事では、築50年を超えるこのマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。建て替えの予定と、直して住むか売るかを比べる材料も加えました。

西京極ガーデンハイツのリフォーム・リノベ費用の目安

分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。

西京極ガーデンハイツは築52年の217戸で、住戸が小さめなのが特徴です。傷んだ部分だけ直す工事から、床をはがして配管も更新する全面リノベまで選べます。

工事の範囲別の費用目安

売り出し例の専有面積は約38〜56㎡です。表の60〜69㎡の欄より狭いので、同じ工事内容なら表の金額より下がる可能性があります。

上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。

同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。

別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。

資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。

自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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西京極ガーデンハイツの建て替えの予定は？

西京極ガーデンハイツの将来を考えるなら、建て替えと修繕のどちらを管理組合が見ているかを知っておきたいところです。ただ、築年数を考えると、最新の状況は管理組合の資料で確認しておくと安心です。

西京極ガーデンハイツは1974年の竣工で、築52年を迎えました。建て替えを考えるかどうかは、区分所有者の話し合いで決まります。

建て替えの進み方を知っておく

建て替えの話は、管理組合での勉強会や検討から始まり、決議、組合づくり、工事と進むのが一般的です。住み替えを伴うため、家族の予定も長い目で考える必要があります。

敷地に余裕があると、増やした住戸の売却代金が費用の一部に充てられるのが一般的です。自分の負担がいくらになるかは、試算が出てから判断するのが安全です。

建て替えの多数決のルールが改正されました

2026年4月、区分所有法の改正が施行されて、建物の将来を決める手続きが整理されました。賛成の割合は原則5分の4以上のままですが、耐震性の不足などの事情があれば4分の3以上に下がります。

京都市右京区にある1974年竣工の西京極ガーデンハイツは、旧耐震の時期の建物です。耐震診断を受けたかが気になるところです。要件の一覧は、法務省「区分所有法・被災区分所有法の改正について」に載っています。

まず確認したい資料

建て替えや大きな修繕の話は、総会の資料や長期修繕計画に最初に出てくることが多いです。リノベの発注前に目を通しておきたい資料です。

西京極ガーデンハイツはリノベか売却か

直して住み続けるか、売って住み替えるかを決めるには、工事の見積もりと売却の査定を同じ机に並べるところから始めましょう。

見積もりと査定を一度に集めて、工事して住み続ける場合と住み替える場合を比べてみましょう。数字を並べてから決めれば、後悔しにくくなります。

旧耐震で売れるかが不安なら、築古物件の買取を扱うラクウルも選べます。

西京極ガーデンハイツの基本データ

まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。

近くには西京極セントラルハイツ(29戸)やシンフォニー西京極北(15戸)など名前の似たマンションがありますが、別の物件です。ご自分の建物の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。

西京極ガーデンハイツはどこまでリノベできる？できない工事

分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。

8階建ての鉄筋コンクリート造では、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。

窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。

工事の前に確認すること

築52年・8階建ての建物では、配管の状態・壁の位置・搬入の段取りが工事の中身と費用を左右します。

築52年は配管の交換を前提に工事の範囲を決める

1974年築で築50年を超えているため、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に工事の範囲を考えるのが安心です。床をはがす工事なら、配管の更新を同じ工事にまとめられます。

8階建ての壁は動かせるかを図面で確かめる

鉄筋コンクリート造のマンションでは、建物を支える壁は取り払えません。間取りを大きく変えたいほど、工事会社を決める前に図面で確かめましょう。

217戸・8階建ては搬入ルートと養生を先に決める

8階建てでは、資材やキッチン・ユニットバスをエレベーターで運ぶのが一般的です。エレベーターの使い方と養生のルールで、工期や費用が変わります。

団地・マンションの工事に強い会社の選び方

同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。

この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。

自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。

マンションに強いリノベ会社に見てもらう

築50年を超えた大規模マンションで避けたいのは、配管の状態や搬入の条件を見ないまま見積もりを出してもらうことです。

リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。

首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。

会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。

西京極ガーデンハイツのリフォームでよくある質問

西京極ガーデンハイツはリフォームやリノベーションができますか？

専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。

窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。

築50年を超えていても、配管まで交換できますか？

住戸の内側の給水管・排水管は、床をはがす全面リノベの工事に合わせて交換する方法があります。どこまで交換できるかは、配管の位置や管理組合の決まりで変わるので、工事会社の点検と管理組合への確認が必要です。

1974年築のマンションを買っても住宅ローン控除は使えますか？

1982年より前に建った住宅は、耐震の条件を満たす必要があるとされています。条件の詳しい内容は国税庁の案内で確認し、購入の前に不動産会社や税務署へ相談しましょう。

工事のルールや時間帯はどこで分かりますか？

工事できる曜日・時間、床の遮音性能、届け出の方法は、管理規約や使用細則で決められているのが一般的です。内容は公開されていないので、管理組合や管理会社に確認しましょう。

まとめ

西京極ガーデンハイツは、1974年5月築・8階建て・217戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。売り出し例の専有面積は約38〜56㎡と小さめなので、見積もりは広さを伝えて比べましょう。

配管の交換、壁の位置、搬入の段取り、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。

迷ったときは、ご自分の住戸の図面を持って、築年数の古いマンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。