膳所ハイツはリノベできる？建て替えの予定とリフォーム費用

膳所ハイツは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。

滋賀県大津市打出浜にある1979年3月築(築47年)の5階建てで、1〜12号棟に分かれ、総戸数は340戸です。京阪石山坂本線の石場駅まで徒歩6分です。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。広さによって変わるので、表の60〜69㎡と80〜89㎡の欄を見比べてください。

この記事では、築47年・5階建て・12棟のこのマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。建て替えの動きと、リノベか売却かを考える材料も載せています。

膳所ハイツのリフォーム・リノベ費用の目安

分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。

膳所ハイツは、340戸が1〜12号棟に分かれた5階建てです。築47年になるので、傷んだ部分だけ直す工事から、床をはがして配管も更新する全面リノベまで選べます。

工事の範囲別の費用目安

広さによって費用は変わります。60〜69㎡と80〜89㎡の目安を並べます。

上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。

同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。

別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。

資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。

自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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膳所ハイツの建て替えの予定は？

膳所ハイツの建て替えの予定は、管理組合の資料で追うことができます。ただ、築年数を考えると、今後の予定は総会の資料で確認しておくと安心です。

大津市にある築47年の建物です。修繕を重ねて使い続けるか、建て替えるかが管理組合の議題になることがあります。

建て替えが決まったら、どう進む？

一般的な建て替えは、まず管理組合で検討を始め、決議、組合づくり、工事の順に進みます。決議の後も、完成までには年単位の時間がかかるのが普通です。

建て替えの費用は一般的に、敷地の容積率に余裕があれば、増やした住戸を売った代金で一部をまかなう形がとられます。話が具体化したら、費用の見通しを管理組合に聞いておきましょう。

区分所有法が改正されました

2026年4月、区分所有法の改正が施行されて、建物の将来を決める手続きが整理されました。決議に必要な賛成は5分の4以上が基本で、耐震性の不足や配管の腐食といった事情があれば4分の3以上で足ります。

1979年竣工の膳所ハイツは、旧耐震の時期にあたる建物です。耐震診断の結果が、建て替えや修繕の話し合いの手がかりになります。詳細は、法務省「区分所有法・被災区分所有法の改正について」で確かめてください。

総会資料で今の動きを確かめる

建て替えを含む大きな工事の話は、総会の議案や長期修繕計画から見えてきます。工事に進む前に読んでおきましょう。

膳所ハイツはリノベか売却か

住み続けるか住み替えるかで迷うときは、直す場合の費用と売る場合の査定額を並べてみるのが近道です。

工事の見積もりと売却の査定をそろえて、手元に残るお金と住み心地で比べてみましょう。数字がそろえば、迷いはかなり減ります。

旧耐震で売れるかが不安なら、築古・旧耐震の物件を買い取るラクウルにも相談できます。

膳所ハイツの基本データ

まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。

呼び名や駅からの徒歩分数は、サイトによって少し違うことがあります。ご自分の棟の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。

膳所ハイツはどこまでリノベできる？できない工事

分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。

RC造の集合住宅は、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。

窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。

工事の前に確認すること

築47年・12棟の建物では、配管の状態・壁の位置・棟ごとの違いが工事の中身と費用を左右します。

築47年は給排水管を替える前提で工事の範囲を決める

1979年築で築40年を超えているので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に考えるのが無難です。床をはがす工事なら、配管の更新を同じ工事にまとめられます。

RC造5階建ては壁を動かせるかを図面で確かめる

RC造の5階建てでは、建物を支える壁は取り払えません。間取りを大きく変えたいほど、工事会社を決める前に図面で確かめましょう。

1〜12号棟は自分の棟の条件を管理組合で聞く

340戸が12棟に分かれているため、自分の棟の図面や条件を先に集めておくと、見積もりがぶれにくくなります。

団地・マンションの工事に強い会社の選び方

同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。

この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。

自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。

マンションに強いリノベ会社に見てもらう

築47年のマンションで避けたいのは、配管の状態を見ないまま見積もりを出してもらうことです。

リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。

首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。

会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。

膳所ハイツのリフォームでよくある質問

膳所ハイツはリフォームやリノベーションができますか？

専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。

窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。

これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？

1982年より前に建てられた建物なので、国税庁の案内のとおり、耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。

壁を取って間取りを変えられますか？

建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。

配管はどうしたらいいですか？

1979年築で築40年を超えているため、住戸の中の配管は交換を前提に考えるのが無難です。

共用部分の配管は管理組合の管理になるので、工事の範囲は事前に確認しましょう。

まとめ

膳所ハイツは、1979年3月築・5階建て・340戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。広さに近い欄(60〜69㎡か80〜89㎡)で見積もりを比べましょう。

配管の状態、壁の位置、自分の号棟の条件、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。

迷ったときは、ご自分の号棟の図面を持って、築年の古いマンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。