全部はがして作り直したいけど、管理組合への届け出はどこまで必要なのか気になる。
シャルム大津は、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
滋賀県大津市蓮池町にある1981年10月築(築45年)のSRC造・7階建てで、総戸数は129戸です。湖西線の唐崎駅まで徒歩6〜10分、京阪石坂線の滋賀里駅まで徒歩11分とされています。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。広さによって変わるので、ご自分の住戸に近い欄を見てください。
この記事では、築45年・7階建てのこのマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。建て替えの動きと、リノベか売却かを考える材料も載せています。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築45年なので配管の交換も工事に入れて考える
- SRC造7階建ては壁の位置を図面で確かめる
- 1981年築は耐震の条件を購入前に調べる
シャルム大津のリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
シャルム大津は築45年なので、水回りだけを替える工事より、床をはがして配管ごと更新する工事のほうが、先々の安心につながります。
工事の範囲別の費用目安
広さによって費用は変わります。60〜69㎡と80〜89㎡の目安を並べます。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
→ マンションに強い会社に無料で見積もりを出してもらう
シャルム大津の建て替えの予定は？
シャルム大津の建て替えは、将来の方針を管理組合がどう考えているかで見通しが変わります。ただ、築年数を考えると、今の動きは総会の議事録で確認しておくと安心です。
竣工から45年がたったシャルム大津です。大きな工事を考える前に、管理組合が建物の将来をどう考えているかを知っておきましょう。
建て替えが決まったら、どう進む？
建て替えは、検討の開始から完成まで長い道のりになります。決議から完成までに数年かかることも珍しくありません。
管理組合の勉強会で、建て替えと修繕のどちらにするかを話し合います。
総会で区分所有者の多数の賛成を得て、建て替えを決めます。
組合をつくって、今の住戸の権利を新しい住戸へ移す手続きを行います。
工事のあいだは仮住まいで暮らし、完成後に新しい住戸へ入ります。
お金の面では、増やした住戸を売れるかどうかが負担の大きさを左右します。自分の負担がいくらになるかは、試算が出てから判断するのが安全です。
区分所有法が改正されました
2026年4月1日から、改正された区分所有法が施行されています。原則の基準は今も区分所有者と議決権の5分の4以上で、一定の事情がある建物では4分の3以上に下がり、一括売却や一棟リノベーションも同じ多数決で決められるようになりました。
築45年のシャルム大津は、旧耐震基準の世代にあたります。耐震診断を受けたかが気になるところです。正確な要件は、法務省の改正の案内ページで確認できます。
総会資料で今の動きを確かめる
管理組合が何を検討しているかは、議事録と長期修繕計画を読めばおおよそ分かります。工事の前に一度目を通しておきましょう。
管理組合への確認リスト
シャルム大津はリノベか売却か
住み続けるか手放すかを考えるなら、リノベの見積もりと売却の査定を並べて決めるのが確実です。
| 比べる項目 | シャルム大津の場合 |
|---|---|
| 費用の目安 | 1,000万〜2,000万円台が全面リノベの目安。築45年なので、配管の交換も入れて考える |
| アクセス | 湖西線「唐崎」駅 徒歩6〜10分(京阪石坂線「滋賀里」駅 徒歩11分) |
| 建物のつくり | 129戸・SRC造・7階建て |
| 築年と住宅ローン控除 | 旧耐震の時期の建物。控除を使いたい買い手には、耐震の証明が求められる場合があります(国税庁の案内) |
見積もりと査定の両方を取り寄せて、工事の費用と売却の金額を見比べてみましょう。数字を並べてから決めれば、後悔しにくくなります。
旧耐震で売れるかが不安なら、買取に対応するラクウルに聞いてみる方法もあります。
シャルム大津の基本データ
まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。
| 所在地 | 滋賀県大津市蓮池町 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 湖西線「唐崎」駅 徒歩6〜10分(京阪石坂線「滋賀里」駅 徒歩11分) |
| 竣工 | 1981年10月(築45年) |
| 構造・階数 | SRC造・7階建て |
| 総戸数 | 129戸 |
駅までの分数は、サイトによって書かれている数字が違うことがあります。ご自分の住戸の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。
シャルム大津はどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
SRC造は、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築45年・7階建てのマンションでは、配管の状態・壁の位置・搬入の段取りが工事の中身と費用を左右します。
築45年は配管の交換を前提に範囲を決める
1981年築で築45年なので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に考えるのが無難です。床をはがす全面リノベなら、配管の更新を同じ工事にまとめられます。
管理組合・工事会社に確認すること
SRC造の壁は動かせるかを図面で確かめる
SRC造の建物には、動かせない壁があります。間取りを大きく変えたいほど、工事会社を決める前に図面で確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
129戸・7階建ては搬入の条件を先に聞いておく
7階建ての建物では、資材やユニットバスをエレベーターで運ぶのが一般的です。エレベーターの有無や大きさ、養生のルールで工期と費用が変わるので、見積もりの前に聞いておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築40年以上のマンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管の扱い | 築45年の配管は、点検してから提案してもらえますか |
| 見積もりの内訳 | 搬入費や養生費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築45年のマンションで避けたいのは、配管や壁の状態を見ないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
シャルム大津のリフォームでよくある質問
- シャルム大津はリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 壁を取って間取りを変えられますか？
建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。
- 工事のルールや時間帯はどこで分かりますか？
工事できる曜日・時間、床の遮音性能、届け出の方法は、管理規約や使用細則で決められているのが一般的です。内容は公開されていないので、管理組合や管理会社に確認しましょう。
- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の竣工の建物は、国税庁の案内のとおり、耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要になる場合があります。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
シャルム大津は、1981年10月築・SRC造7階建て・129戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。専有面積によって変わるので、60〜69㎡と80〜89㎡の欄を見比べながら見積もりを比べましょう。
配管の交換、壁の位置、搬入の段取り、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、ご自分の住戸の図面を持って、築年の古いマンションに慣れた会社の見積もりを比べてみてください。