11階建てだと、キッチンや浴室を運び込むのが大変そうで不安。
ルネ西大路は、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
京都市南区唐橋門脇町にある1987年築(築39年)のRC造・11階建てで、総戸数は約150戸です。分譲主は総合地所で、JR東海道本線の西大路駅まで徒歩7〜8分とされています。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。専有面積は、お手元の図面で確かめてから費用の表を見てください。
この記事では、築39年・11階建てのこのマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。建て替えの動きと、リノベか売却かを考える材料も載せています。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築39年なので配管の更新を前提に考える
- RC造11階建ては壁の位置を図面で確かめる
- 搬入のルールは見積もりの前に聞いておく
ルネ西大路のリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
ルネ西大路は、総合地所が分譲した11階建てです。築39年になるので、傷んだ部分だけ直す工事から、床をはがして配管も更新する全面リノベまで選べます。
工事の範囲別の費用目安
広さによって費用は変わります。60〜69㎡と80〜89㎡の目安を並べます
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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ルネ西大路の建て替えの予定は？
ルネ西大路の建て替えの話は、総会の資料や長期修繕計画に最初に出てきます。実際には、修繕の予定は長期修繕計画で確かめましょう。
ルネ西大路は1987年の竣工で、築39年になります。この年代のマンションでは一般的に、建て替えより大規模修繕で長く使う話が先に出てきます。
建て替えには何が必要？
建て替えの話は、管理組合での勉強会や検討から始まり、決議、組合づくり、工事と進むのが一般的です。途中の決議と組合づくりに、とくに時間がかかるのが一般的です。
管理組合で建て替えか修繕かを話し合い、専門家に調べてもらいます。
決議に必要な割合の賛成を、総会で集めます。
建て替えを進める組合ができ、今の住戸と新しい住戸の権利が整理されます。
仮住まいに移って工事を待ち、完成後に戻ります。
建て替えの費用の分け方は、建物の規模や敷地の条件で大きく変わります。自分の負担がいくらになるかは、試算が出てから判断するのが安全です。
2026年4月から建て替えの決め方が変わりました
2026年4月1日に改正区分所有法が施行され、建て替えの決め方にも手が入りました。賛成の割合は原則5分の4以上のままですが、耐震性の不足などの事情があれば4分の3以上に下がります。
約150戸のルネ西大路は、合意をまとめるだけでも時間がかかる規模です。規模の大きさは、検討の進め方にも影響します。要件の一覧は、法務省が公開している改正の解説に載っています。
建て替えの予定を調べるには
将来の工事の予定は、総会の資料と長期修繕計画に載るのが一般的です。リノベの前に確認しておきましょう。
工事の前に聞いておくこと
ルネ西大路はリノベか売却か
直して住み続けるか、売って住み替えるかを決めるには、リノベの見積もりと売却の査定の両方を手元に置くのが近道です。
| 見る点 | ルネ西大路のめやす |
|---|---|
| 工事にかかるお金 | 全面リノベなら1,000万〜2,000万円台。築39年を踏まえて配管の点検も入れる |
| 駅と立地 | JR東海道本線「西大路」駅 徒歩7〜8分 |
| 建物のつくり | 約150戸・RC造・11階建て |
| 築年と住宅ローン控除 | 新耐震の時期の建物。買い手が使える控除の条件は、国税庁の案内に載っています |
リノベの見積もりと査定額を並べて、工事して住み続ける場合と住み替える場合を比べてみましょう。ノムコムの査定は無料で受けられます。
ルネ西大路の基本データ
まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。
| 所在地 | 京都府京都市南区唐橋門脇町 |
|---|---|
| 最寄り駅 | JR東海道本線「西大路」駅 徒歩7〜8分 |
| 竣工 | 1987年7〜8月(築39年) |
| 構造・階数 | RC造・11階建て |
| 総戸数 | 約150戸 |
| 分譲主 | 総合地所 |
戸数や竣工月、徒歩分数は、サイトによって書かれている数字が少し違うことがあります。ご自分の住戸の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。
ルネ西大路はどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
RC造は、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築39年・11階建ての建物では、配管と設備の状態・壁の位置・搬入のルールが工事の中身と費用を左右します。
築39年は配管の更新を前提に工事の範囲を決める
1987年築で築39年になり、築40年が近づいています。住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に工事の範囲を考えるのが安心です。床をはがす工事なら、配管の更新を同じ工事にまとめられます。
管理組合・工事会社に確認すること
RC造11階建ては壁を動かせるかを図面で確かめる
RC造の11階建てでは、建物を支える壁は取り払えません。間取りを大きく変えたいほど、工事会社を決める前に図面で確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
11階建ては資材を運ぶエレベーターのルールを聞いておく
11階建てでは資材をエレベーターで運ぶのが一般的なので、使える時間帯や養生の範囲を見積もりの前に聞いておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 11階建て前後のマンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築39年の配管は、点検してから提案してもらえますか |
| 見積もりの内訳 | エレベーターの養生費や搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築30年台後半・11階建てのマンションで避けたいのは、配管の状態や搬入の条件を見ないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
ルネ西大路のリフォームでよくある質問
- ルネ西大路はリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 壁を取って間取りを変えられますか？
建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。
- 工事のルールや時間帯はどこで分かりますか？
工事できる曜日・時間、床の遮音性能、届け出の方法は、管理規約や使用細則で決められているのが一般的です。内容は公開されていないので、管理組合や管理会社に確認しましょう。
- 総戸数が149戸や150戸と書かれているのはなぜですか？
サイトによって書かれている戸数が違い、約150戸とされています。ご自分の建物の正式な戸数は、購入時の書類や管理組合で確かめましょう。
まとめ
ルネ西大路は、1987年築・RC造11階建て・約150戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。専有面積は図面で確かめて、近い広さの欄で見積もりを比べましょう。
配管と設備の状態、壁の位置、搬入のルール、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、ご自分の住戸の図面を持って、築年の古いマンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。