ハーティネストアロード中山手はリノベできる？建て替えと費用の目安

ハーティネストアロード中山手は、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。

神戸市中央区中山手通3丁目にある2003年3月築(築23年)の鉄骨鉄筋コンクリート造・地上15階地下1階建てで、総戸数は89戸です。分譲主は西大和開発で、JR三ノ宮駅まで徒歩8〜9分、地下鉄三宮駅まで徒歩5分です。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。専有面積は約55〜130㎡と幅が広いので、広さに近い欄を見てください。

この記事では、築23年・15階建てのこのマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。建て替えの動きと、リノベか売却かを考える材料も載せています。

ハーティネストアロード中山手のリフォーム・リノベ費用の目安

分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。

ハーティネストアロード中山手は、西大和開発が分譲した地上15階地下1階建てで、住戸の広さに幅があります。築23年になるので、傷んだ部分だけ直す工事から、床をはがして配管も更新する全面リノベまで選べます。

工事の範囲別の費用目安

広さによって費用は変わります。60〜69㎡と80〜89㎡の目安を並べます。

上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。

同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。

別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。

資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。

自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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ハーティネストアロード中山手の建て替えの予定は？

ハーティネストアロード中山手の建て替えの話は、総会の資料や長期修繕計画に最初に出てきます。実際には、積立金の状況は総会の資料で確かめましょう。

竣工から23年の建物です。建て替えより先に、次の大規模修繕がいつかを押さえておくと話が早く進みます。

建て替えには何が必要？

建て替えの工程は、話し合いから始まって再入居で終わります。工事が終わるまでには、年単位の時間が必要です。

建て替えでは、住んでいる人の負担額が敷地の条件で大きく変わるのが一般的です。話が具体化したら、費用の見通しを管理組合に聞いておきましょう。

2026年4月から建て替えの決め方が変わりました

分譲マンションの決まりごとを定める区分所有法は、2026年4月1日から新しくなっています。建て替えを決めるには原則として5分の4以上の賛成が要りますが、事情が認められれば4分の3以上に緩み、建物と敷地をまとめて売る方法も同様の多数決で選べるようになりました。

ハーティネストアロード中山手は2003年の竣工です。耐震性の不足を理由にした要件の緩和より、修繕計画の中身を押さえておくほうが現実的です。改正の全体像は、法務省「区分所有法・被災区分所有法の改正について」で確かめてください。

建て替えの予定を調べるには

大がかりな修繕や建て替えの動きは、長期修繕計画と総会の議事録で追えます。工事に進む前に読んでおきましょう。

ハーティネストアロード中山手はリノベか売却か

工事をして住み続けるのか、売って次の住まいに移るのか迷ったら、直す費用と売れる金額を並べて比べるのが確実です。

工事の見積もりと売却の査定をそろえて、手元に残るお金と住み心地で比べてみましょう。売るかどうかは、数字を見てから決めても遅くありません。

ハーティネストアロード中山手の基本データ

まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。

物件名は「ハーティネス・トアロード中山手」と「・」を入れて書くサイトもあります。徒歩の分数もサイトによって少し違うので、ご自分の建物の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。

ハーティネストアロード中山手はどこまでリノベできる？できない工事

分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。

高層の建物は、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。

窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。

工事の前に確認すること

築23年・15階建ての建物では、設備の状態・壁の位置・搬入の段取りが工事の中身と費用を左右します。

築23年は設備と給排水管の状態を見て範囲を決める

2003年築で築23年なので、キッチン・浴室などの設備と住戸の中の配管は状態を点検してから工事の範囲を決めるのが安心です。

15階建ての壁は動かせるかを図面で確かめる

鉄骨鉄筋コンクリート造の高層では、建物を支える壁は取り払えません。専有面積に幅があるぶん、住戸ごとの図面で確かめましょう。

89戸・15階建ては搬入ルートと養生を先に決める

15階建てでは、資材やキッチン・ユニットバスをエレベーターで運ぶのが一般的です。エレベーターの使い方と養生のルールで、工期や費用が変わります。

団地・マンションの工事に強い会社の選び方

同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。

この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。

自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。

マンションに強いリノベ会社に見てもらう

築23年・15階建てのマンションで避けたいのは、搬入の条件や設備の状態を見ないまま見積もりを出してもらうことです。

リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。

首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。

会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。

ハーティネストアロード中山手のリフォームでよくある質問

ハーティネストアロード中山手はリフォームやリノベーションができますか？

専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。

窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。

壁を取って間取りを変えられますか？

建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。

工事のルールや時間帯はどこで分かりますか？

工事できる曜日・時間、床の遮音性能、届け出の方法は、管理規約や使用細則で決められているのが一般的です。内容は公開されていないので、管理組合や管理会社に確認しましょう。

資材はエレベーターで運べますか？

15階建てなので、エレベーターを使った搬入になるのが一般的です。エレベーターの大きさや養生のルールは建物ごとに違うので、見積もりの前に管理組合へ確認しましょう。

まとめ

ハーティネストアロード中山手は、2003年3月築・地上15階地下1階建て・89戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。専有面積は約55〜130㎡と幅があるので、60〜69㎡と80〜89㎡の欄を目安に見積もりを比べましょう。

設備と配管の状態、壁の位置、搬入の段取り、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。

迷ったときは、ご自分の住戸の図面を持って、高層マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。