A棟とかB棟とか棟が分かれているから、自分の棟の図面で話を進めたい。
小豆沢パークファミリアは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
1980年7月に竣工した築46年の建物で、板橋区小豆沢3丁目にあります。256戸が入るRC造・10階建てで、三井不動産が分譲しました。
広い部屋が多いかどうかは棟や住戸で違うため、費用はご自分の住戸の広さに合わせて見ましょう。水回りと内装だけに絞れば、全面リノベより抑えられます。
この記事では、築46年・10階建てのこの建物に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 費用は住戸の広さで変わるので、自分の広さの欄で見る
- 築46年なので配管の交換も工事に入れて考える
- 256戸・10階建て・複数の棟なので自分の棟の図面で確認する
- 同じ小豆沢の別のマンションと資料を取り違えない
小豆沢パークファミリアのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。費用はご自分の住戸の広さの欄で見るのが近道です。
小豆沢パークファミリアは、三井不動産が分譲したRC造・地上10階の建物です。都営三田線の「志村坂上」駅から徒歩9分の場所にあります。
工事の範囲別の費用目安
売り出された住戸の例に、B棟の約81㎡(4LDK)があります。この広さなら表の80〜89㎡の欄が近い目安で、ほかの広さの住戸は近い欄を見てください。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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小豆沢パークファミリアの基本データ
まず、築年・戸数・分譲主を見ておきましょう。
| 所在地 | 東京都板橋区小豆沢3丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 都営三田線「志村坂上」駅 徒歩9分 |
| 竣工 | 1980年7月(築46年) |
| 構造・階数 | RC造・地上10階 |
| 総戸数 | 256戸 |
| 分譲主 | 三井不動産 |
マンション管理適正評価で、総合80点の評価がある建物です。ただし、評価は工事ができるかの判断とは別なので、届け出の決まりは管理組合に確認しましょう。
小豆沢パークファミリアはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の給排水管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
RC造のマンションは、壁の中に鉄筋が入っています。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的です。交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築46年・10階建てで棟が分かれる建物では、配管・棟ごとの図面・取り違えに気をつけて工事の中身を決めます。
築46年の水回りと配管
住戸の中の給水管・排水管は、交換を前提に考えるのが無難です。浴室やキッチンを替えるなら、同時に新しくするほうが二度手間になりません。
管理組合・工事会社に確認すること
B棟など棟が分かれる256戸の図面
売り出し情報にB棟の名前が出ているように、建物は複数の棟に分かれています。棟や住戸で間取りや設備が違うことがあります。
管理組合・工事会社に確認すること
同じ小豆沢のパークハイツ小豆沢・スカイティアラとの区別
小豆沢には、名前や規模が近いマンションがあります。資料の竣工年や戸数が合わないときは、別の建物の情報です。
管理組合・工事会社に確認すること
10階建ての搬入と近隣への配慮
10階建ての建物では、上の階ほど資材を運ぶ手間が増えます。工事の音も、同じ棟の住人に響きやすくなります。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築45年前後・10階建てのRC造マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築46年の給排水管の交換は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | 養生費や上の階への搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築年の古い建物の工事で避けたいのは、配管の交換が入っているか確かめないまま見積もりを比べてしまうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
小豆沢パークファミリアのリフォームでよくある質問
- 小豆沢パークファミリアはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 「パークハイツ小豆沢」「スカイティアラ」と同じ物件ですか？
いいえ、別の物件です。パークハイツ小豆沢は1995年竣工の271戸、スカイティアラは621戸で、小豆沢パークファミリア(1980年竣工・256戸)とは建物も規模も違います。
- 配管はどうしたらいいですか？
1980年築で築40年を超えているため、住戸の中の配管は交換を前提に考えるのが無難です。
共用部分の配管は管理組合の管理になるので、工事の範囲は事前に確認しましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
小豆沢パークファミリアは、1980年築・256戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
費用は広さで変わるので、ご自分の住戸の広さの欄を目安に見てください。工事の範囲を絞れば、もっと抑えられます。
配管の交換、自分の棟の図面、同じ小豆沢の別の建物との区別、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、自分の棟の図面を持って、築年の古いマンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。