13階建だから、上の階まで工事の人や資材が入るのも心配。
ドルフ目黒は、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出をして進めます。
1971年9月に竣工した築55年の建物で、目黒区目黒本町3丁目に建つ13階建・127戸です。専有面積は約63〜99㎡と、60㎡台から100㎡近くまで幅があります。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。水回りと内装だけに絞れば、もう少し抑えられます。
この記事では、築55年・13階建のこの建物に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台(約63〜99㎡)
- 築55年なので配管の交換も工事に入れて考える
- 13階建なので上の階への搬入と養生を確認する
- 住戸の広さに幅があるので、自分の間取りで見積もりを取る
ドルフ目黒のリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
ドルフ目黒は、フジランドが分譲した13階建のマンションです。東急目黒線の「武蔵小山」駅から徒歩7分で、商店街のある駅の近くに建っています。
工事の範囲別の費用目安
この建物の住戸は約63〜99㎡と幅があります。60㎡台の部屋は表の60〜69㎡の欄、80㎡台以上の部屋は80〜89㎡の欄が近い目安になります。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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ドルフ目黒の基本データ
まず、建物の年代・階数・戸数・住戸の広さを見ておきましょう。
| 所在地 | 目黒区目黒本町3丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 東急目黒線「武蔵小山」駅 徒歩7分 |
| 竣工 | 1971年9月(築55年) |
| 構造・階数 | SRC造・13階建 |
| 総戸数 | 127戸 |
| 分譲主 | フジランド |
| 住戸の広さ | 約63〜99㎡ |
サイトによって、構造の書き方が「SRC造」「SRC一部RC」と分かれています。ご自分の部屋の図面や購入時の書類で、壁の構造を確認しておくと安心です。
ドルフ目黒はどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
1970年代のSRC造の建物は、壁の中に鉄筋や鉄骨が入っていることがあります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的です。交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築55年・13階建の都心のマンションでは、配管・上の階への搬入・広さの幅で工事の中身が変わります。
築55年は配管の交換が前提
住戸の中の給水管・排水管は、交換を前提に考えるのが無難です。全面リノベなら、床や壁を開けるときにまとめて新しくできます。
管理組合・工事会社に確認すること
13階建の上の階まで運ぶ工事
13階建なので、高い階の部屋ほど資材の運び込みに時間がかかります。工事中は共用部の養生も必要です。
管理組合・工事会社に確認すること
63〜99㎡の幅に合わせた間取り
60㎡台と100㎡近い部屋では、工事の規模も費用も変わります。自分の部屋の広さで見積もりを取りましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
武蔵小山駅近くの住宅地での工事
駅から徒歩7分の住宅地で、周りにも住まいがあります。工事の音や車両への配慮が求められます。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築50年超・13階建のSRC造マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築55年の配管の交換は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | 高い階への搬入費や共用部の養生費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
高い階の工事で避けたいのは、搬入や養生のルールを確かめないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
ドルフ目黒のリフォームでよくある質問
- ドルフ目黒はリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 「目黒台マンション」と同じ物件ですか？
いいえ、別の物件です。ドルフ目黒は目黒本町3丁目で1971年築、目黒台マンションは目黒1丁目にある1968年築の建物で、場所も建物も違います。
- 配管はどうしたらいいですか？
1971年築で築40年を超えているため、住戸の中の配管は交換を前提に考えるのが無難です。
共用部分の配管は管理組合の管理になるので、工事の範囲は事前に確認しましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
ドルフ目黒は、1971年築・13階建127戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。工事の範囲を絞れば、もっと抑えられます。
配管の交換、高い階への搬入と養生、自分の部屋の広さ、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、自分の部屋の図面を持って、マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。