32階建ての高層階だと、工事の資材を運ぶ時間が心配。
恵比寿ガーデンテラス壱番館は、住戸の内側(専有部分)であれば、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
1994年7月に竣工した築32年の建物で、RC造・地上32階建て、290戸の高層マンションです。分譲主はサッポロビールで、所在地は恵比寿の名がつきますが目黒区三田1丁目になります。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。専有面積が約50㎡台から150㎡超まで幅広いので、広さで金額が大きく変わります。
この記事では、JR恵比寿駅から徒歩9分のこの建物に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台(広さで大きく変わる)
- 築32年は設備の更新を部分的に考える時期
- 32階建て・290戸なので高層階の搬入と養生を確認
- 約50〜155㎡と幅広いので自分の広さの欄で見る
恵比寿ガーデンテラス壱番館のリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
恵比寿ガーデンテラス壱番館は、サッポロビールが分譲したRC造・地上32階建ての建物です。JR山手線の「恵比寿」駅から徒歩9分で、「目黒」駅も徒歩10分ほどです。
工事の範囲別の費用目安
この建物の住戸は約50〜155㎡と幅広いので、ご自分の広さに近い欄で見てください。表にない100㎡を超える広さは、80〜89㎡の欄より高くなると考えておきましょう。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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恵比寿ガーデンテラス壱番館の基本データ
まず、建物の年代・階数・住戸の広さを見ておきましょう。
| 所在地 | 目黒区三田1丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | JR山手線「恵比寿」駅 徒歩9分、「目黒」駅 徒歩10分 |
| 竣工 | 1994年7月(築32年) |
| 構造・階数 | RC造・地上32階建て |
| 総戸数 | 290戸 |
| 分譲主 | サッポロビール |
| 住戸の広さ | 約50〜155㎡ |
建物名に「恵比寿」とつきますが、所在地は目黒区三田1丁目です。サイトによって地下の階数の書き方が違うため、地下を含む階数は管理組合や購入時の書類で確認しましょう。
恵比寿ガーデンテラス壱番館はどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
RC造の高層マンションは、抜ける壁と抜けない壁が図面で決まります。間取りを大きく変えたいなら、先に管理組合で図面を見せてもらいましょう。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築32年・32階建てで290戸の高層マンションでは、搬入・広い住戸の工事範囲・設備の更新で工事の中身が変わります。
32階建ての高層階への搬入
高層階では、資材を運ぶ時間が工期と費用に響きます。工事中は共用部分の養生も必要です。
管理組合・工事会社に確認すること
約50〜155㎡の広さ別の工事範囲
広い住戸は、全面リノベにするか、傷んだ所だけ直すかで金額が大きく変わります。先に直したい場所に順位をつけましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
築32年の設備と配管の更新
築32年は、給湯器・水栓・換気扇などの更新が気になる時期です。配管は、床や壁を開けるときに状態を確かめると安心です。
管理組合・工事会社に確認すること
290戸の大規模な建物の届け出
戸数が多い建物は、工事の申請や近隣への挨拶の決まりが細かいことがあります。着工前に流れを確かめておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 32階建て前後の高層マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築32年の設備の更新と配管の点検は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | 高層階への搬入費や共用部分の養生費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
高層マンションの工事では、搬入と養生のルールを確かめないまま見積もりを出してもらうのは避けたい点です。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
恵比寿ガーデンテラス壱番館のリフォームでよくある質問
- 恵比寿ガーデンテラス壱番館はリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 恵比寿の建物ですか？所在地はどこですか？
所在地は目黒区三田1丁目です。最寄りはJR山手線の「恵比寿」駅で、徒歩9分です。
- 工事のとき、どんな費用が別にかかりますか？
高層マンションでは、資材の搬入費や共用部分の養生費が、工事費と別に見積もられることがあります。
管理組合のルールで金額が変わるため、見積もりの内訳を確かめましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
築年や床面積などの条件は、国税庁の案内で確認できます。この建物は広い住戸が多いので、面積の条件は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
恵比寿ガーデンテラス壱番館は、1994年築・290戸のRC造32階建てで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。広い住戸は工事の範囲で金額が変わります。
高層階の搬入と養生、広さ別の工事範囲、築32年の設備、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、図面を持って、高層マンションに慣れた会社の見積もりを比べてみてください。