エバーグリーン鳰の浜はリノベできる？建て替えの予定と費用の目安

エバーグリーン鳰の浜は、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。

大津市におの浜4丁目にある1979年2月築(築47年)の11階建てで、総戸数は104戸です。最寄りはJR東海道本線の膳所駅で、徒歩13〜15分です。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。専有面積は確認できていないので、60〜69㎡と80〜89㎡の2つの欄を並べます。

この記事では、築47年・11階建てのこのマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。建て替えの予定と、直して住むか売るかを比べる材料も加えました。

エバーグリーン鳰の浜のリフォーム・リノベ費用の目安

分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。

エバーグリーン鳰の浜は、1979年築の11階建てです。築47年になるので、傷んだ部分だけ直す工事から、床をはがして配管も更新する全面リノベまで選べます。

工事の範囲別の費用目安

広さによって費用は変わります。60〜69㎡と80〜89㎡の目安を並べます。

上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。

同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。

別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。

資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。

自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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エバーグリーン鳰の浜の建て替えの予定は？

エバーグリーン鳰の浜で建て替えが話題になっているかは、管理組合の資料を見ると分かります。最新の状況は管理組合の資料で追うのが早道です。

1979年に竣工してから、築47年になります。建物の寿命をどう見るかが話し合いのきっかけになりがちです。

建て替えはどんな流れで進む？

建て替えの工程は、話し合いから始まって再入居で終わります。決議の後も、完成までには年単位の時間がかかるのが普通です。

建て替えの自己負担は、建物の規模と敷地の余裕で決まる部分が大きいものです。余裕が少ない建物では負担が重くなりやすいので、検討が始まったら試算を管理組合に確認しましょう。

法改正で建て替えの条件はどうなった？

2026年4月1日に改正区分所有法が施行され、建て替えの決め方にも手が入りました。決議に必要な賛成は5分の4以上が基本で、耐震性の不足などがある建物では4分の3以上に下がり、所在が分からない所有者を決議の数から外す手続きも設けられました。

エバーグリーン鳰の浜は築47年で、旧耐震の世代に入ります。耐震性が足りないとされる事情に当たるかは、診断の結果が目安になります。くわしい内容は、法務省の改正の案内ページで確かめてください。

建て替えの動きは管理組合で確かめる

建物の将来に関わる話題は、まず総会の資料に載ります。工事を頼む前に、直近の数年分を見せてもらいましょう。

エバーグリーン鳰の浜はリノベか売却か

築47年のエバーグリーン鳰の浜で住み方を決めるなら、見積もりと査定の両方を先にそろえておくのが確実です。

両方の数字をそろえて、住み心地と手元に残るお金を天びんにかけてみましょう。ご自分の住戸の値段は、査定を受けると分かります。

旧耐震の建物で買い手が見つかるか心配なときは、築古・旧耐震の物件を買い取るラクウルにも相談できます。

エバーグリーン鳰の浜の基本データ

まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。

徒歩分数や構造の書き方は、サイトによって少し違うことがあります。ご自分の住戸の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。同じ町名にある別のマンションとは別の物件です。

エバーグリーン鳰の浜はどこまでリノベできる？できない工事

分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。

11階建てのマンションは、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。

窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。

工事の前に確認すること

築47年・11階建ての建物では、配管の状態・壁の位置・搬入の段取りが工事の中身と費用を左右します。

築47年は配管の交換を前提に範囲を決める

1979年築で築47年なので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に考えるのが安心です。床をはがす工事なら、配管の更新を同じ工事にまとめられます。

11階建ての壁は動かせるかを図面で確かめる

11階建ての建物では、建物を支える壁は取り払えません。間取りを大きく変えたいほど、工事会社を決める前に図面で確かめましょう。

11階建て・104戸は搬入ルートと養生を先に決める

11階建ての建物では、資材やキッチン・ユニットバスの搬入にエレベーターが使えるかが段取りを左右します。エレベーターの有無や使い方、養生のルールで、工期や費用が変わります。

団地・マンションの工事に強い会社の選び方

同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。

この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。

自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。

マンションに強いリノベ会社に見てもらう

築40年を超えた11階建てのマンションで避けたいのは、配管の状態や搬入の条件を見ないまま見積もりを出してもらうことです。

リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。

首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。

会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。

エバーグリーン鳰の浜のリフォームでよくある質問

エバーグリーン鳰の浜はリフォームやリノベーションができますか？

専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。

窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。

壁を取って間取りを変えられますか？

建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。

工事のルールや時間帯はどこで分かりますか？

工事できる曜日・時間、床の遮音性能、届け出の方法は、管理規約や使用細則で決められているのが一般的です。内容は公開されていないので、管理組合や管理会社に確認しましょう。

1979年築でも住宅ローン控除は使えますか？

1982年より前に建てられた建物は旧耐震基準にあたり、住宅ローン控除では耐震性の条件を満たす必要があります。条件の詳しい内容は国税庁の案内で確認し、購入や工事の前に不動産会社や金融機関にも相談しましょう。

まとめ

エバーグリーン鳰の浜は、1979年2月築・11階建て・104戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。専有面積に合わせて、60〜69㎡と80〜89㎡の欄を見比べながら見積もりを比べましょう。

配管の状態、壁の位置、搬入の段取り、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。

迷ったときは、ご自分の住戸の図面を持って、築年の古い中高層マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。