14階建てで戸数も多いから、工事の搬入ルールがどうなっているのかな。
ファミール浜園は、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
江東区塩浜1丁目にある1981年竣工(築45年)の建物で、14階建て・約465戸の大きなマンションです。分譲したのは丸紅で、豊洲駅まで徒歩11分ほどの場所にあります。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。水回りと内装だけに絞れば、もう少し抑えられます。
この記事では、築45年で戸数の多いこの建物に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築45年なので配管の交換も工事に入れて考える
- 14階建て・約465戸なので搬入と養生のルールを先に聞く
- 1981年竣工なので耐震や大規模修繕の履歴も管理組合に聞く
ファミール浜園のリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
ファミール浜園は、SRC造・14階建ての大規模な建物です。最寄りは地下鉄有楽町線の「豊洲」駅(徒歩約11分)や京葉線の「越中島」駅(徒歩約14分)で、駅からは少し歩きます。
工事の範囲別の費用目安
住戸の広さは部屋ごとに違うので、表の中からご自分の部屋の専有面積に近い欄を目安にしてください。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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ファミール浜園の基本データ
まず、建物の年代・規模・立地を見ておきましょう。
| 所在地 | 江東区塩浜1丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 有楽町線「豊洲」駅 徒歩約11分、京葉線「越中島」駅 徒歩約14分、東西線「木場」駅 徒歩約17分 |
| 竣工 | 1981年8〜9月(築45年) |
| 構造・階数 | SRC造・14階建 |
| 総戸数 | 約465戸 |
| 分譲主 | 丸紅 |
戸数は465戸と468戸の両方が見つかります。約465戸の大規模マンションと考えて問題ありません。竣工の月もサイトで8月と9月に分かれています。
ファミール浜園はどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
SRC造の高層マンションは、壁の中に鉄筋や鉄骨が入っていることがあります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築45年・14階建て・約465戸のマンションでは、配管・搬入・建物の履歴で工事の中身が変わります。
築45年は配管の交換が前提
住戸の中の給水管・排水管は、交換を前提に考えるのが無難です。全面リノベなら、床や壁を開けるときにまとめて新しくできます。
管理組合・工事会社に確認すること
約465戸の大規模マンションは搬入の段取りが大事
住戸が多い建物は、同じ日に引っ越しや工事が重なることがあります。搬入できる日と時間帯を先に決めておくと、工期がずれにくくなります。
管理組合・工事会社に確認すること
1981年竣工なので大規模修繕の履歴を聞く
1981年は耐震基準が見直された年にあたります。耐震診断や大規模修繕の履歴は、管理組合に聞けばわかります。
管理組合・工事会社に確認すること
駅から離れた立地なので工事の車の置き場を決める
駅から徒歩10分以上の立地では、工事の車で資材を運ぶ場面が増えます。車の停め方は、管理組合のルールに合わせる必要があります。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築45年前後・14階建てのSRC造マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築45年の配管の交換は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | 約465戸の建物の養生費や搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
大きな建物の工事で避けたいのは、搬入や養生のルールを確かめないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
ファミール浜園のリフォームでよくある質問
- ファミール浜園はリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- ほかの「ファミール」と同じ物件ですか？
いいえ、別の物件です。「ファミール」はいろいろな地域にあるマンションの名前で、ファミール浜園は江東区塩浜1丁目の1981年築の建物です。
名前だけで探すと別の物件の情報が混ざることがあるので、所在地で見分けましょう。- 配管はどうしたらいいですか？
1981年築で築40年を超えているため、住戸の中の配管は交換を前提に考えるのが無難です。
共用部分の配管は管理組合の管理になるので、工事の範囲は事前に確認しましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
ファミール浜園は、1981年築・約465戸の大規模マンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。工事の範囲を絞れば、もっと抑えられます。
配管の交換、搬入と養生のルール、大規模修繕の履歴、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、図面を持って、大規模マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。