14階建てだから、エレベーターを工事で使えるのか不安。
ファミール本郷は、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
名前は「本郷」ですが、所在は文京区向丘1丁目で、東京メトロ南北線の東大前駅まで徒歩1分です。1975年3月築(築51年)のSRC造・14階建てで、総戸数は106戸、分譲主は丸紅です。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。売り出し例の専有面積は約71〜96㎡なので、広さに近い欄を見てください。
この記事では、築51年・14階建てのこのマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築51年なので配管の交換を前提に考える
- 14階建ては資材の搬入ルートを先に決める
- 1975年築は耐震の条件を購入前に調べる
ファミール本郷のリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
ファミール本郷は築51年になるので、傷んだ部分だけ直す工事より、床をはがして配管ごと更新する全面リノベのほうが、先々の安心につながります。
工事の範囲別の費用目安
売り出し例の専有面積は約71〜96㎡です。表の80〜89㎡の欄を目安にし、70㎡台の住戸はそれより下がり、90㎡台の住戸は上がると考えてください。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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ファミール本郷の基本データ
まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。名前に「本郷」とありますが、所在は向丘1丁目です。
| 所在地 | 文京区向丘1丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 東京メトロ南北線「東大前」駅 徒歩1分 |
| 竣工 | 1975年3月(築51年) |
| 構造・階数 | SRC造・14階建て |
| 総戸数 | 106戸 |
| 専有面積 | 売り出し例は約71〜96㎡ |
| 分譲主 | 丸紅 |
竣工は1975年3月とするサイトと4月とするサイトがあり、最寄り駅も東大前のほか本駒込駅や白山駅が挙がることがあります。ご自分の住戸の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。
ファミール本郷はどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
SRC造の14階建ては、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築51年・14階建ての建物では、配管の状態・壁の位置・搬入の段取りが工事の中身と費用を左右します。
築51年は配管の交換を前提に全面工事の範囲を決める
1975年築で築51年なので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に考えるのが無難です。住戸が広めなので、配管の更新を同じ工事にまとめると手間を減らせます。
管理組合・工事会社に確認すること
14階建てSRC造は構造壁の位置を図面で確かめる
SRC造の14階建てには、動かせない壁があります。広めの住戸で間取りを大きく変えたいほど、工事会社を決める前に図面で確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
14階建ては高層階までの搬入と養生を先に決める
14階建てでは、資材やキッチン・ユニットバスをエレベーターで運ぶのが一般的です。駅から徒歩1分の立地でもあるので、搬入の時間帯と養生のルールを先に聞いておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築50年前後の高層マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管の扱い | 築51年の配管は、点検してから提案してもらえますか |
| 見積もりの内訳 | 14階建てのエレベーター養生費や搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築50年台・14階建てのマンションで避けたいのは、配管や壁、搬入の条件を見ないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
ファミール本郷のリフォームでよくある質問
- ファミール本郷はリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 壁を取って間取りを変えられますか？
建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。
- 工事のルールや時間帯はどこで分かりますか？
工事できる曜日・時間、床の遮音性能、届け出の方法は、管理規約や使用細則で決められているのが一般的です。内容は公開されていないので、管理組合や管理会社に確認しましょう。
- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり、耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
ファミール本郷は、1975年3月築・SRC造14階建て・106戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。専有面積は売り出し例で約71〜96㎡なので、80〜89㎡の欄を目安に見積もりを比べましょう。
配管の交換、壁の位置、14階建ての搬入の段取り、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、ご自分の住戸の図面を持って、築年の古い高層マンションに慣れた会社の見積もりを比べてみてください。