駅まで歩くのが遠いから、工事の車や資材をどう入れるのか不安だな。
ガーデンハウスは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
世田谷区瀬田4丁目にある、1970年7月竣工の築56年の建物です。RC造・11階建で、119戸が入っています。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。水回りと内装だけに絞れば、もう少し抑えられます。
この記事では、築56年・119戸のこの建物に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことをまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築56年なので配管の交換も工事に入れて考える
- 11階建て・119戸なので搬入と養生の確認が要る
- 「ガーデンハウス」は同名の物件が多いので、瀬田4丁目で区別する
ガーデンハウスのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
ガーデンハウスは、フジランドが分譲したRC造・11階建の建物です。東急田園都市線・大井町線の「二子玉川」駅から徒歩15〜16分で、駅から少し歩く場所にあります。
工事の範囲別の費用目安
売り出し中の住戸には約62㎡と約81㎡があります。約62㎡なら表の60〜69㎡の欄、約81㎡なら80〜89㎡の欄が近い目安です。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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ガーデンハウスの基本データ
まず、建物の年代・規模・駅からの距離を見ておきましょう。
| 所在地 | 世田谷区瀬田4丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 東急田園都市線・大井町線「二子玉川」駅 徒歩15〜16分 |
| 竣工 | 1970年7月(築56年) |
| 構造・階数 | RC造・11階建 |
| 総戸数 | 119戸 |
| 分譲主 | フジランド |
| 住戸の広さ | 約62〜81㎡(売り出し中の住戸の例) |
「ガーデンハウス」という名前の建物は、ほかの地域にもあります。瀬田4丁目の1970年築であることを、工事の相談や書類で伝えておくと間違いがありません。
ガーデンハウスはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
RC造のマンションは、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的です。交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築56年・119戸の11階建てでは、配管・搬入・立地で工事の中身が変わります。
築56年は配管の交換が前提
1970年築なので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に考えるのが無難です。全面リノベなら、床や壁を開けるときにまとめて新しくできます。
管理組合・工事会社に確認すること
11階建てのエレベーター搬入
高層階でも、資材はエレベーターで運ぶのが一般的です。工事中は共用部の養生が必要になることが多いです。
管理組合・工事会社に確認すること
二子玉川駅から徒歩15分超の立地
最寄りの二子玉川駅から徒歩15〜16分あります。工事車両の停め方や荷下ろしの場所を先に決めておくと、工事が止まりにくくなります。
管理組合・工事会社に確認すること
119戸で個別に図面を確かめる
119戸の中でも、広さは約62㎡と約81㎡などに分かれます。自分の住戸と同じタイプの図面で、壁や配管の位置を見てもらいましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築50年超・RC造の11階建てマンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 1970年築の配管の交換は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | エレベーターの養生費や資材の搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
大きな建物の工事で避けたいのは、搬入や養生のルールを確かめないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
ガーデンハウスのリフォームでよくある質問
- ガーデンハウスはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 同名の別物件と同じですか？
いいえ、別の物件の可能性があります。「ガーデンハウス」という名前の建物は各地にあります。
この記事は、世田谷区瀬田4丁目にある1970年築・11階建・119戸の建物の話です。- 配管はどうしたらいいですか？
1970年築で築50年を超えているため、住戸の中の配管は交換を前提に考えるのが無難です。
共用部分の配管は管理組合の管理になるので、工事の範囲は事前に確認しましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
ガーデンハウスは、瀬田4丁目にある1970年築・11階建119戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。工事の範囲を絞れば、もっと抑えられます。
配管の交換、エレベーターの搬入と養生、駐車と荷下ろし、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、自分の住戸タイプの図面を持って、マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。