築30年近くなって、設備はどこまで替えどきなんだろう。
ゲートシティ大崎サウスパークタワーは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
1998年12月に竣工した築28年の建物で、地上20階・地下2階建てに157戸が入っています。品川区大崎1丁目にあり、JR山手線の大崎駅から徒歩5分です。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。水回りと内装だけに絞れば、もう少し抑えられます。
この記事では、地上20階の再開発ビルであるこの建物に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことをまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 地上20階建てなので搬入と養生のルールを確認する
- 築28年は配管より設備の状態を見て工事範囲を決める
- 157戸の再開発ビルなので管理組合の手順を先に聞く
ゲートシティ大崎サウスパークタワーのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
ゲートシティ大崎サウスパークタワーは、大崎駅東口第2地区市街地再開発組合が分譲主のSRC造・地上20階・地下2階の建物です。JR山手線「大崎」駅から徒歩5分です。
工事の範囲別の費用目安
住戸の広さは階や間取りで幅があるため、お持ちの部屋の専有面積に近い欄(60〜69㎡か80〜89㎡)を目安にしてください。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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ゲートシティ大崎サウスパークタワーの基本データ
まず、建物の年代・階数・分譲主を見ておきましょう。
| 所在地 | 品川区大崎1丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | JR山手線「大崎」駅 徒歩5分 |
| 竣工 | 1998年12月(築28年) |
| 構造・階数 | SRC造・地上20階・地下2階 |
| 総戸数 | 157戸 |
| 分譲主 | 大崎駅東口第2地区市街地再開発組合 |
「ゲートシティ大崎」は駅周辺の再開発地区の名前でもあります。サウスパークタワーの所在と戸数で確認しましょう。
ゲートシティ大崎サウスパークタワーはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、給排水管や電気配線の見直し、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
SRC造の高層建物は、壁の中に鉄筋や鉄骨が入っていることがあります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築28年・地上20階の再開発ビルでは、搬入・設備・管理の手順で工事の中身が変わります。
地上20階への搬入と養生
高層階への資材の運び込みは、工事の日程と費用に響きます。共用部分の養生のルールを先に確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
築28年は設備の状態で範囲を決める
築28年は、配管をすべて替える年数ではありません。水回りの設備や給湯器の使用年数を見て、工事の範囲を決めるのが現実的です。
管理組合・工事会社に確認すること
再開発ビルの管理組合の手順
再開発で建った建物は、共用部分の扱いや届け出の手順が細かく決まっていることがあります。工事の前に窓口を確認しましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
地下2階と大崎駅近くの立地
駅近くのビルでは、工事車両の停め方や荷下ろしの場所が限られがちです。搬入の動線を先に決めておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 地上20階建ての高層マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築28年の設備の状態を見て工事範囲を提案してもらえますか |
| 見積もりの内訳 | 共用部分の養生費や資材の搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
高層建物の工事で避けたいのは、搬入や養生のルールを確かめないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
ゲートシティ大崎サウスパークタワーのリフォームでよくある質問
- ゲートシティ大崎サウスパークタワーはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 「ゲートシティ大崎」の他の建物と同じ物件ですか？
いいえ、別の建物です。この記事は品川区大崎1丁目にある、1998年築・157戸のサウスパークタワーの内容です。ほかの建物とは戸数や竣工が違うので、所在と戸数で見分けてください。
- 築28年だと配管は交換が必要ですか？
築28年で一律に交換が必要とは限りません。給水管・排水管の状態は、点検の記録や床を開けたときの確認で判断するのが一般的です。
全面リノベなら、床を開けるときにあわせて確認してもらいましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年以降に建築された建物なので、耐震基準の証明は不要とされています。そのほかの要件は国税庁の案内で確認し、契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
ゲートシティ大崎サウスパークタワーは、1998年築・地上20階建て157戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。工事の範囲を絞れば、もっと抑えられます。
高層階への搬入と養生、設備の状態、管理組合の手順、工事車両の動線の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、設備の使用年数の一覧を持って、高層マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。