棟がいくつかあるから、自分の棟の工事の条件が気になっている。
結論から言うと、ヒルズ久が原は管理規約の範囲で室内をリフォーム・リノベーションできる分譲マンションです。
住戸の中(専有部分)のリフォーム・リノベーションは、管理組合への届け出をすれば可能です。ただし、構造壁やサッシなど動かせない部分もあります。
費用は全面リノベで1,000万〜2,000万円台が目安で、水回りや内装だけならもっと抑えられます。
この記事では、ヒルズ久が原でリフォーム・リノベをする前に確認することを、工事を頼む順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 1998年築で築30年弱。設備の状態を確認
- 壱番館など棟が分かれるので自分の棟を確認
- 工事の前に管理組合への届け出が必要になる
ヒルズ久が原のリフォーム・リノベ費用の目安
自分の住戸の内側(専有部分)は、管理規約の範囲で自由に工事できます。
ヒルズ久が原は1998年築で、築年が新しい分、全面を作り直すか、水回りと内装に絞るかで費用が大きく変わります。全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台です。
工事の範囲別の費用目安
広さによって費用は変わります。60〜69㎡と80〜89㎡の目安を並べます。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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ヒルズ久が原の基本データ
447戸の大規模マンションなので、駅からの距離と棟の違いを含めて基本を押さえておきましょう。
| 所在地 | 大田区久が原5丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 東急池上線「千鳥町」駅 徒歩12分/「池上」駅 徒歩13分 |
| 竣工 | 1998年11月 |
| 構造・階数 | SRC造・地上15階・地下1階 |
| 総戸数 | 447戸 |
| 分譲主・施工 | 東洋不動産ほか・長谷工コーポレーション |
「壱番館」など棟名がある物件です。棟ごとの戸数は確認できていないため、棟の構成は管理事務所で確認しましょう。
ヒルズ久が原はどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
窓サッシや玄関ドアは共用部分として管理組合が管理するのが一般的です。交換したいときは、管理組合に相談しましょう。
SRC造の高層マンションは、住戸の中にも建物を支える壁があります。図面で動かせる壁を確認してから間取りを考えましょう。
工事の前に確認すること
築30年弱の高層マンションの工事は、管理のルールと搬入の条件で進めやすさが変わります。
駅から徒歩12〜13分、道順と搬入の確認
最寄りは東急池上線の千鳥町駅(徒歩12分)と池上駅(徒歩13分)で、「久が原」の名前から想像するより少し歩きます。
管理組合・工事会社に確認すること
管理組合への届け出と工事のルール
分譲マンションの工事は、着工前に管理組合への届け出が必要なのが一般的です。オートロックや宅配ロッカーのある建物なので、工事の人の出入りのしかたも確認しましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
築28年の設備は状態を見て判断する
1998年築なので、配管を全部交換する必要があるかは床を開けて状態を見てから決めるのが現実的です。
管理組合・工事会社に確認すること
15階建ての搬入はエレベーターの養生が大事
上の階にキッチンやユニットバスを運ぶときは、エレベーターを使います。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築30年前後の大規模マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類は作ってもらえますか |
| 配管の扱い | 配管の状態確認と交換は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | 搬入費や養生費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
大規模マンションの工事でいちばん避けたいのは、着工してから「規約で認められない」と分かることです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
ヒルズ久が原のリフォームでよくある質問
- ヒルズ久が原でリフォームするのに管理組合の許可はいりますか？
分譲マンションでは、着工前の届け出や承認が管理規約で決められているのが一般的です。
手続きの流れは管理事務所か工事会社に確認しましょう。- ヒルズ久が原の最寄り駅はどこですか？
東急池上線の千鳥町駅(徒歩12分)と池上駅(徒歩13分)です。
名前に「久が原」とありますが、所在は大田区久が原5丁目です。- 壁を取って間取りを変えられますか？
建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。
- ペットと暮らせますか？
掲載情報ではペットは相談により可とされています。
飼える種類や頭数は、管理組合に確認しましょう。
まとめ
ヒルズ久が原は、管理規約の範囲で室内を作り直せる1998年築の分譲マンションです。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安で、工事の範囲を絞ればもっと抑えられます。
管理組合への届け出、配管の状態、棟の確認、搬入の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
ヒルズ久が原のリフォームで迷ったら、マンションに強い会社に住戸を見てもらい、見積もりを比べるのが近道です。