うちは2号棟だけど、1号棟とは階数が違うから図面も別かもしれないね。
池上パークファミリアは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
大田区仲池上2丁目にある、1979年5月竣工・築47年の建物で、1号棟と2号棟の2棟に215戸が入っています。分譲したのは三井不動産で、1号棟は地上11階、2号棟は地上10階建てです。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。築年が古いので、配管などの設備を含めるかどうかで金額が変わります。
この記事では、築47年・2棟215戸というこの建物の条件に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築47年なので配管の交換も工事に入れて考える
- 2棟215戸(1号棟11階・2号棟10階)なので自分の棟の図面で確認する
- 最寄りは都営浅草線の西馬込駅(徒歩8分)で所在は仲池上2丁目
池上パークファミリアのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
池上パークファミリアは、三井不動産が分譲した地上10〜11階の建物です。名前に池上とありますが、最寄りは都営浅草線の「西馬込」駅で、徒歩8分とされています。
工事の範囲別の費用目安
この建物の専有面積は、確認できた資料が限られます。ご自分の住戸が60㎡台なら表の60〜69㎡の欄、80㎡台なら80〜89㎡の欄を目安にしてください。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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池上パークファミリアの基本データ
まず、建物の年代・棟の構成・立地を見ておきましょう。
| 所在地 | 大田区仲池上2丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 都営浅草線「西馬込」駅 徒歩8分 |
| 竣工 | 1979年5月(築47年) |
| 階数 | 1号棟 地上11階、2号棟 地上10階 |
| 総戸数 | 215戸(1号棟・2号棟の2棟) |
| 分譲主 | 三井不動産 |
| 敷地面積 | 約7,889㎡ |
構造は、SRC造と載る資料と、RC造と載る資料があります。ご自分の棟の構造は、管理組合の図面で確かめましょう。1号棟と2号棟は階数も違います。
池上パークファミリアはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
中高層のマンションは、壁の中に鉄筋や鉄骨が入っています。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築47年・2棟215戸のマンションでは、配管・棟の違い・搬入で工事の中身が変わります。
築47年の配管は交換を前提に
住戸の中の給水管・排水管は、交換を前提に考えるのが無難です。全面リノベなら、床や壁を開けるときにまとめて新しくできます。
管理組合・工事会社に確認すること
1号棟11階・2号棟10階の図面の違い
2棟は階数が1階ちがうため、棟ごとに図面や設備が違う場合があります。自分の棟の図面を手元に用意するのが先です。
管理組合・工事会社に確認すること
10〜11階建ての上階へ資材を運ぶ
上の階の工事では、搬入の経路と時間帯が段取りの要です。2棟215戸の建物なので、ほかの住戸の工事と日が重なることもあります。
管理組合・工事会社に確認すること
池上ではなく西馬込駅が最寄り
名前は池上ですが、所在は仲池上2丁目で、最寄りは西馬込駅(徒歩8分)です。工事会社に場所を伝えるときは、住所で説明すると行き違いがありません。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築45年以上・10〜11階建てのマンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築47年の配管の交換は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | 共用部の養生費や資材の搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築年の古い建物の工事で避けたいのは、配管を含めるかどうかを決めないまま見積もりを比べることです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
池上パークファミリアのリフォームでよくある質問
- 池上パークファミリアはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 池上駅の近くにありますか？
所在は大田区仲池上2丁目で、最寄りは都営浅草線の「西馬込」駅(徒歩8分)とされています。
名前の「池上」から池上駅の近くと思われがちなので、場所は住所で確かめましょう。- 配管はどうしたらいいですか？
1979年築で築40年を超えているため、住戸の中の配管は交換を前提に考えるのが無難です。
共用部分の配管は管理組合の管理になるので、工事の範囲は事前に確認しましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
池上パークファミリアは、1979年築・2棟215戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。工事の範囲を絞れば、もっと抑えられます。
配管の交換、自分の棟の図面、上階への搬入と養生、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、自分の棟の図面を持って、築年の古いマンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。