9階建てで住戸も多いから、エレベーターを使う工事のルールを先に知っておきたい。
歌舞伎町ダイヤモンドパレスは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
新宿区歌舞伎町2丁目にある、1981年7月竣工の築45年の建物です。SRC造・地上9階建てで、総戸数は173戸。エレベーターがあります。
全面リノベの費用は1,000万円前後からが目安です。築40年を超えているので、配管の状態を見て工事の範囲を決めます。
この記事では、東新宿駅から徒歩5分のこのマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことをまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万円前後から(広さと範囲で変わる)
- 築45年なので配管の更新を前提に見積もりを取る
- 1982年より前の建物なので、買う人は耐震の条件も確認
- 9階建て・173戸なのでエレベーターの養生を確認
歌舞伎町ダイヤモンドパレスのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万円前後からが目安です。
歌舞伎町ダイヤモンドパレスは、丸善建設が分譲したSRC造・地上9階建ての建物です。東京メトロ副都心線の「東新宿」駅から徒歩5分の場所にあります。
工事の範囲別の費用目安
この建物にはワンルームや1DKなど小さめの住戸があります。費用は広さで変わるので、表の中でお住まいの専有面積に近い欄を目安にしてください。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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歌舞伎町ダイヤモンドパレスの基本データ
まず、建物の年代・規模・分譲会社を見ておきましょう。
| 所在地 | 新宿区歌舞伎町2丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 東京メトロ副都心線「東新宿」駅 徒歩5分 |
| 竣工 | 1981年7月(築45年) |
| 構造・階数 | SRC造・地上9階建て |
| 総戸数 | 173戸 |
| 分譲時の会社 | 丸善建設 |
| 設備 | エレベーター・駐輪場・バイク置き場あり |
ここで紹介するのは、新宿区歌舞伎町2丁目の歌舞伎町ダイヤモンドパレスです。名前に「ダイヤモンド」や「パレス」が付く他の物件とは別です。
歌舞伎町ダイヤモンドパレスはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレ・給湯器の交換、住戸内の配管の更新、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
SRC造のマンションは、壁の中に鉄筋や鉄骨が入っていることがあります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
1981年築・9階建てのSRC造マンションでは、配管・耐震・エレベーターの養生で工事の中身が変わります。
築45年の配管と水まわり
築40年を超えているので、配管の更新を前提に見積もりを取ると、床や壁を開けてからの追加費用を抑えやすくなります。
管理組合・工事会社に確認すること
1981年築の耐震と大規模修繕の記録
1982年より前の建物なので、耐震診断や改修の記録があるかを聞いておくと、工事の計画も購入の判断も立てやすくなります。
管理組合・工事会社に確認すること
9階建て・173戸のエレベーターの養生
エレベーターが1つの建物では、資材を運ぶ時間と養生の範囲が工事の進み方を左右します。
管理組合・工事会社に確認すること
東新宿駅から徒歩5分の立地での工事
周辺は店舗が多く、道路の交通量もあるため、作業車を停める場所や搬入の時間を先に決めておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築40年超のSRC造マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築45年の配管の点検と更新を提案してもらえますか |
| 見積もりの内訳 | エレベーターの養生費や資材の搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築年の古い建物の工事で避けたいのは、配管の状態を見ないまま内装だけを見積もることです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
歌舞伎町ダイヤモンドパレスのリフォームでよくある質問
- 歌舞伎町ダイヤモンドパレスはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 歌舞伎町ダイヤモンドパレスはどこにありますか？
新宿区歌舞伎町2丁目にある1981年築の173戸です。東京メトロ副都心線の東新宿駅から徒歩5分、JR新宿駅へは徒歩10分とされています。
- 築45年だと配管はどうしたらいいですか？
築40年を超えているので、配管の交換を前提に見積もりを取る人が多くなります。
共用部分の配管は管理組合の管理になるので、工事の範囲は事前に確認しましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1981年築は1982年より前に建築された建物です。国税庁の案内では、耐震基準に適合していることを証明する書類などが条件になります。
契約前に不動産会社や税務署で確認しましょう。
まとめ
歌舞伎町ダイヤモンドパレスは、1981年築・173戸のSRC造マンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万円前後からが目安です。工事の範囲を絞れば、もっと抑えられます。
配管の更新、耐震の記録、エレベーターの養生、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、築45年の配管の年数を伝えて、古い建物の工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。