壱番館から十番館まであるけど、番館ごとに工事の決まりが違わないか気になる。
久我山ガーデンヒルズは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
2005年1月に竣工した築21年の建物で、壱番館から十番館までの10棟405戸が建っています。名前は久我山ですが、住所は世田谷区北烏山7丁目で、一部の棟は三鷹市牟礼2丁目です。
専有面積は約60.9〜96.41㎡で、全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安になります。水回りと内装だけに絞れば、もう少し抑えられます。
この記事では、6階建て・築21年のこの建物に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台(約60.9〜96.41㎡)
- 築21年なので、配管より先に設備の傷みを調べる
- 10棟405戸なので自分の番館の図面で確認する
- 第一種低層住居専用地域なので工事の時間帯や音のルールを聞く
久我山ガーデンヒルズのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
久我山ガーデンヒルズは、住友不動産が分譲したRC造・地上6階の建物です。京王井の頭線の「久我山」駅から徒歩16分で、京王線の「千歳烏山」駅からはバス10分と徒歩3分です。
工事の範囲別の費用目安
この建物の住戸は約60.9〜96.41㎡と幅があるので、60㎡台の住戸は表の60〜69㎡の欄、80㎡台の住戸は80〜89㎡の欄が目安になります。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
→ マンションに強い会社に無料で見積もりを出してもらう
久我山ガーデンヒルズの基本データ
まず、番館の構成・所在地・住戸の広さを見ておきましょう。
| 所在地 | 世田谷区北烏山7丁目(一部の棟は三鷹市牟礼2丁目) |
|---|---|
| 最寄り駅 | 京王井の頭線「久我山」駅 徒歩16分、京王線「千歳烏山」駅 バス10分+徒歩3分 |
| 竣工 | 2005年1月(築21年) |
| 構造・階数 | RC造・地上6階 |
| 総戸数 | 405戸(壱番館〜十番館の10棟) |
| 分譲主 | 住友不動産 |
| 住戸の広さ | 約60.9〜96.41㎡ |
| 敷地 | 約1万坪(約70%がオープンスペース) |
駅名は「久我山」ですが、住所は北烏山で、一部の番館は三鷹市になります。ご自分の番館の住所で確認すると、書類や問い合わせで迷いません。
久我山ガーデンヒルズはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、構造に関わらない間仕切りの変更、住戸内の設備や配管の交換 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
60㎡台から90㎡台まで広さに幅があるので、間取りの変更の自由度も住戸で変わります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断しましょう。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築21年・10棟の低層マンションでは、番館の違い・住所・工事のルールで進め方が変わります。
北烏山と牟礼、番館で住所が違う
一部の棟は三鷹市牟礼2丁目の住所になっているため、番館によって住所の自治体が違います。書類や問い合わせは、自分の番館の住所で確認しましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
壱番館〜十番館は図面を番館ごとに確認
10の番館で、間取りや設備の図面が違うことがあります。工事会社に見せる前に、自分の番館の図面をそろえておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
築21年は配管より設備と傷みの確認から
築21年は、給湯器や水回りの設備の入れ替えを考え始める時期です。配管は築40年を超えてから交換する例が多いので、今は状態を調べてもらうのが先です。
管理組合・工事会社に確認すること
低層住居地域の敷地は工事の時間と音に配慮
玉川上水沿いの第一種低層住居専用地域にあり、静かな環境です。工事の時間帯や近隣への挨拶は、先に確認しておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 10棟405戸ほどの低層マンションで工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 番館ごとの図面確認 | 自分の番館の図面を見て、壁や設備の見立てをしてもらえますか |
| 見積もりの内訳 | 搬入費や養生費、設備交換の費用は別に書かれていますか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
低層の落ち着いた住宅地で避けたいのは、工事の時間や搬入のルールを確かめないまま工事を始めることです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
久我山ガーデンヒルズのリフォームでよくある質問
- 久我山ガーデンヒルズはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 久我山ガーデンヒルズは久我山駅の近くにありますか？
住所は世田谷区北烏山7丁目(一部の棟は三鷹市牟礼2丁目)で、久我山駅から徒歩16分です。
京王線の千歳烏山駅からは、バス10分とバス停から徒歩3分で行けます。- 築21年でも配管は交換したほうがいいですか？
築21年では、配管の交換を前提にしなくて構いません。
まず配管の状態を調べてもらい、全面リノベで床や壁を開けるときに、必要があれば一緒に直すかを決めましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年以降に建築された建物は、国税庁の案内では耐震基準に適合する建物として扱われます。
面積などほかの要件もあるので、契約前に不動産会社や税務署へ確認しましょう。
まとめ
久我山ガーデンヒルズは、2005年築・10棟405戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。60.9〜96.41㎡と幅があるので、広さに合わせて見てください。
番館の住所と図面、設備の更新、工事の時間と搬入のルールの3つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、自分の番館の図面を持って、マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。