13階建てで駅まで遠いけど、工事の資材はどう運び入れるのかな。
結論から言うと、根岸ハイツは管理規約の範囲で室内をリノベーションできるマンションです。
住戸の中(専有部分)のリフォーム・リノベーションは、管理組合への届け出をすれば可能です。ただし、13階建ての建物を支える壁は動かせません。
費用は全面リノベで1,000万〜2,000万円台が目安で、水回りや内装だけならもっと抑えられます。
この記事では、根岸ハイツでリフォーム・リノベーションをする前に確認することを、工事を頼む順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 工事の前に管理組合への届け出が必要になる
- 築53年なので配管の交換も工事に入れて考える
- 1982年より前の建物でローン控除に注意
根岸ハイツのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲のマンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。
根岸ハイツは、埼玉県住宅供給公社が分譲した252戸・13階建てのRC造のマンションで、施工は東急建設です。全面リノベは1,000万〜2,000万円台が目安です。
工事の範囲別の費用目安
広さによって費用は変わります。60〜69㎡と80〜89㎡の目安を並べます。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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根岸ハイツの基本データ
先に、建物の年代・構造・立地を押さえておきましょう。
| 所在地 | さいたま市南区根岸5丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | JR「南浦和」駅 徒歩17分/「武蔵浦和」駅 徒歩17分 |
| 竣工 | 1973年3月 |
| 構造・階数 | RC造・13階建て(2号棟など棟番号あり) |
| 総戸数 | 252戸 |
| 分譲主 | 埼玉県住宅供給公社 |
基本データは、不動産ポータルに載っている分譲時のパンフレット情報をもとにしています。
根岸ハイツはどこまでリノベできる？できない工事
分譲のマンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
窓サッシや玄関ドアは共用部分として管理組合が管理するのが一般的です。交換したいときは管理組合に相談しましょう。
根岸ハイツは鉄筋コンクリート造の13階建てです。2号棟など棟番号があるため、自分の棟の図面で壁の位置を確認しましょう。
工事の前に確認すること
1973年築の13階建ては、築年と耐震の条件を先に確認する必要があります。
1973年築は耐震の条件を確認
竣工は1973年3月で、1982年より前に建てられた建物です。この年代の建物は、耐震基準の証明が話に出ることがあります。
管理組合・工事会社に確認すること
築53年は配管を交換する前提で
竣工から50年以上たっているため、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に考えるのが無難です。床を開けるついでに更新できます。
管理組合・工事会社に確認すること
県の公社分譲の団地型は棟ごとに確認
埼玉県住宅供給公社が分譲し、2号棟など棟番号があります。棟ごとの図面と規約を確認してから間取りを考えましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
駅から徒歩17分の暮らしを想定
南浦和駅も武蔵浦和駅も徒歩17分で、日常の移動に自転車やバスを使う人もいます。駐輪場や駐車場の空きも確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築53年前後のマンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類は作ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 配管の交換は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | 搬入費や養生費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築古の分譲団地の工事でいちばん避けたいのは、耐震の条件や棟ごとの違いを確認せずに契約することです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
根岸ハイツのリフォームでよくある質問
- 根岸ハイツはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 配管はどうしたらいいですか？
1973年築で築40年を超えているため、住戸の中の配管は交換を前提に考えるのが無難です。
- 壁を取って間取りを変えられますか？
建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。
- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
根岸ハイツは、埼玉県住宅供給公社が分譲した1973年築・252戸・13階建てのマンションです。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安で、工事の範囲を絞ればもっと抑えられます。
耐震の条件、配管、構造壁、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
根岸ハイツのリフォームで迷ったら、自分の棟の図面を持って、マンションに強い会社に見積もりを頼みましょう。