ネバーランド伏見桃山はリノベできる？建て替えの予定と費用の目安

ネバーランド伏見桃山は、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。

京都市伏見区横大路三栖木下屋敷町にある2002年築(築24年)の7階建てで、総戸数は81戸です。名前は「伏見桃山」ですが、最寄りは京阪本線の中書島駅で、徒歩8〜11分ほどかかります。分譲主は日本エスコンです。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。専有面積は広さによって変わるので、ご自分の住戸に近い欄を見てください。

この記事では、築24年・7階建てのこのマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。建て替えの動きと、リノベか売却かを考える材料も載せています。

ネバーランド伏見桃山のリフォーム・リノベ費用の目安

分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。

ネバーランド伏見桃山は、日本エスコンが分譲した7階建て・81戸のマンションです。築24年になるので、傷んだ部分だけ直す工事から、床をはがして配管も更新する全面リノベまで選べます。

工事の範囲別の費用目安

広さによって費用は変わります。60〜69㎡と80〜89㎡の目安を並べます。

上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。

同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。

別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。

資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。

自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
→ マンションに強い会社に無料で見積もりを出してもらう

ネバーランド伏見桃山の建て替えの予定は？

ネバーランド伏見桃山の将来を考えるなら、建て替えと修繕のどちらを管理組合が見ているかを知っておきたいところです。念のため、積立金の状況は総会の資料で確認するのが確実です。

81戸が入る建物で、築24年を迎えています。将来の方針は区分所有者の合意で決まるため、早めに状況を知っておきたいところです。

建て替えのステップ

建て替えは一般的に、管理組合の勉強会や検討から始まり、決議、組合づくり、工事の順に進みます。工事が終わるまでには、年単位の時間が必要です。

建て替えの自己負担は、建物の規模と敷地の余裕で決まる部分が大きいものです。話が具体化したら、費用の見通しを管理組合に聞いておきましょう。

区分所有法の改正で何が変わった？

2026年4月、区分所有法の改正が施行されて、建物の将来を決める手続きが整理されました。建て替えを決めるには原則として5分の4以上の賛成が要りますが、耐震性の不足などがある建物では4分の3以上に下がり、所在が分からない所有者を決議の数から外す手続きも設けられました。

2002年竣工のネバーランド伏見桃山は、新耐震基準の時期の建物です。法改正の中身は、先の話として頭に入れておきましょう。くわしい内容は、法務省の改正の案内ページで確かめてください。

現在の状況の調べ方

建て替えを含む大きな工事の話は、総会の議案や長期修繕計画から見えてきます。リノベの工事を決める前に、目を通しておくと安心です。

ネバーランド伏見桃山はリノベか売却か

住み続けるか住み替えるかで迷うときは、直す費用と売れる金額を並べて比べるのが確実です。

まず見積もりと査定を両方取って、手元に残るお金と住み心地で比べてみましょう。数字がそろえば、迷いはかなり減ります。

ネバーランド伏見桃山の基本データ

まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。

名前に「伏見桃山」とありますが、最寄りは中書島駅です。徒歩分数や築月はサイトによって少し違うことがあるので、ご自分の住戸の正式な情報は購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。

ネバーランド伏見桃山はどこまでリノベできる？できない工事

分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。

鉄筋コンクリート造のマンションは、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。

窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。

工事の前に確認すること

築24年・7階建ての建物では、設備の状態・壁の位置・搬入の段取りが工事の中身と費用を左右します。

築24年は水回り設備と給湯器の更新時期を見る

2002年築で築24年なので、キッチン・浴室・給湯器まわりは更新の時期に入っている住戸が多いでしょう。配管も同じ工事で見直せるか、先に相談しておくと無駄がありません。

7階建ての壁は動かせるかを図面で確かめる

鉄筋コンクリート造の7階建てでは、建物を支える壁は取り払えません。間取りを大きく変えたいほど、工事会社を決める前に図面で確かめましょう。

81戸・7階建ては搬入ルートと養生を先に決める

7階建てでは、資材やキッチン・ユニットバスをエレベーターで運ぶのが一般的です。エレベーターの使い方と養生のルールで、工期や費用が変わります。

団地・マンションの工事に強い会社の選び方

同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。

この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。

自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。

マンションに強いリノベ会社に見てもらう

築20年台・7階建てのマンションで避けたいのは、搬入の条件や設備の状態を見ないまま見積もりを出してもらうことです。

リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。

首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。

会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。

ネバーランド伏見桃山のリフォームでよくある質問

ネバーランド伏見桃山はリフォームやリノベーションができますか？

専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。

窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。

伏見桃山駅の近くですか？

名前は「伏見桃山」ですが、最寄りは京阪本線の中書島駅で、徒歩8〜11分です。伏見桃山駅までは、サイトによっては徒歩15分と紹介されています。

工事のルールや時間帯はどこで分かりますか？

工事できる曜日・時間、床の遮音性能、届け出の方法は、管理規約や使用細則で決められているのが一般的です。内容は公開されていないので、管理組合や管理会社に確認しましょう。

資材はエレベーターで運べますか？

7階建てなので、エレベーターを使った搬入になるのが一般的です。エレベーターの大きさや養生のルールは建物ごとに違うので、見積もりの前に管理組合へ確認しましょう。

まとめ

ネバーランド伏見桃山は、2002年築・7階建て・81戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。広さに近い欄を目安に、見積もりを比べましょう。

設備と配管の状態、壁の位置、搬入の段取り、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。

迷ったときは、ご自分の住戸の図面を持って、中層マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。