322戸もある大きな建物だけど、工事の届け出はどこに出せばいいのかな。
西船橋グリーンハイツは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
船橋市西船2丁目にある1978年9月竣工、築48年のRC造5階建てで、総戸数は322戸です。大成建設が分譲し、施工は大成プレハブでした。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安になります。水回りと内装だけに絞れば、もう少し抑えられます。
この記事では、築48年・5階建てのこの建物に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築48年なので配管の交換も工事に入れて考える
- 5階建てなので搬入の経路を自分の棟で確かめる
- 322戸なので届け出の流れを早めに聞く
西船橋グリーンハイツのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
西船橋グリーンハイツは、RC造・5階建ての建物です。「西船橋」駅まで徒歩15分の場所にあります。
工事の範囲別の費用目安
お持ちの間取り図で専有面積を確かめて、表の60〜69㎡か80〜89㎡のうち近い欄を目安にしてください。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
→ マンションに強い会社に無料で見積もりを出してもらう
西船橋グリーンハイツの基本データ
まず、建物の年代・構造・規模を見ておきましょう。
| 所在地 | 船橋市西船2丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 中央・総武緩行線「西船橋」駅 徒歩15分 |
| 竣工 | 1978年9月(築48年) |
| 構造・階数 | RC造・5階建て |
| 総戸数 | 322戸 |
| 分譲主 | 大成建設 |
| 施工 | 大成プレハブ |
名前が似た「西船橋ハイム」は、本中山にある別の建物です。所在地が西船2丁目かを、資料の最初に確かめておきましょう。
西船橋グリーンハイツはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
RC造の5階建ては、壁そのものが建物を支えていることがあり、抜ける壁と抜けない壁を図面で見分ける必要があります。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築48年・5階建て・322戸の建物では、配管・壁の構造・搬入と届け出で工事の中身が変わります。
築48年は配管の交換が前提
1978年築の住戸内の給水管・排水管は、交換を前提に考えるのが無難です。全面リノベなら、床や壁を開けるときにまとめて新しくできます。
管理組合・工事会社に確認すること
RC造5階建ては壁の役割を図面で確かめる
低層のRC造は、間仕切りに見える壁が構造壁のこともあります。動かせる壁はどれかを、間取りを決める前に確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
5階建ての搬入経路は自分の棟で確かめる
上の階まで資材を運ぶ経路は、階段かエレベーターかで工事費も日数も変わります。自分の棟の設備を見て、搬入の方法を決めましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
322戸の規模は届け出の流れを早めに聞く
戸数が多い建物は、届け出の書式や承認までの日数が決まっていることがあります。着工したい日から逆算して、早めに窓口へ聞きましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 築年の古い建物の実績 | 築40年を超えたRC造マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築48年の配管の交換は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | 資材の搬入費や養生費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築年の古い建物の工事で避けたいのは、配管や壁の構造を確かめないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
西船橋グリーンハイツのリフォームでよくある質問
- 西船橋グリーンハイツはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 「西船橋ハイム」と同じ物件ですか？
いいえ、別の物件です。西船橋ハイムは本中山にある1971年築の建物で、西船橋グリーンハイツ(西船2丁目・1978年築)とは所在も築年も違います。
- 配管はどうしたらいいですか？
1978年築で築40年を超えているため、住戸の中の配管は交換を前提に考えるのが無難です。
共用部分の配管は管理組合の管理になるので、工事の範囲は事前に確認しましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
西船橋グリーンハイツは、1978年築・322戸のRC造5階建てで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。工事の範囲を絞れば、もっと抑えられます。
配管の交換、壁の構造、搬入の経路、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、自分の住戸の図面を持って、築年の古い建物に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。