駅から歩くと16分もあるので、工事の資材を運ぶのが気になる。
結論から言うと、西葛西ハイツは管理規約の範囲で室内を作り直せる分譲マンションです。
住戸の中(専有部分)の工事は、管理組合への届け出をすれば可能なのが一般的です。ただし、構造壁など動かせない部分もあります。
費用は全面リノベで1,000万〜2,000万円台が目安で、水回りや内装だけならもっと抑えられます。
この記事では、西葛西ハイツでリフォーム・リノベをする前に確認することを、工事を頼む順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築40年超なので配管の交換も工事に入れて考える
- 1979年築は住宅ローン控除の耐震条件を確認
- 駅徒歩16分・路線バスを前提に搬入を確認
西葛西ハイツのリフォーム・リノベ費用の目安
自分の住戸の内側(専有部分)は、管理規約の範囲で自由に工事できます。
西葛西ハイツは1979年築の302戸で、12階建てのSRC造です。築年が古いので、設備や配管の工事をどう組むかで費用が変わります。全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台です。
工事の範囲別の費用目安
広さによって費用は変わります。60〜69㎡と80〜89㎡の目安を並べます。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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西葛西ハイツの基本データ
工事の計画は、建物の年代・構造・管理の仕組みで決まることが多いので、先に基本を押さえておきましょう。
| 所在地 | 江戸川区北葛西4丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 東京メトロ東西線「西葛西」駅 徒歩16分(路線バスも利用) |
| 竣工 | 1979年3月 |
| 構造・階数 | SRC造・12階建て |
| 総戸数 | 302戸 |
| 分譲主・施工 | 日鐵不動産・戸田建設 |
D棟など棟名のある住戸が売りに出ており、複数棟とみられます。棟の構成は管理事務所で確認しましょう。
西葛西ハイツはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
窓サッシや玄関ドアは共用部分として管理組合が管理するのが一般的です。交換したいときは管理組合への相談から始めましょう。
SRC造の12階建ては、住戸の中にも建物を支える壁があります。図面で動かせる壁を確認してから間取りを考えましょう。
工事の前に確認すること
1979年築のマンションの工事は、部屋の見た目より築年に合わせた設備と構造の確認で費用が変わります。
築47年の配管は交換する前提で考える
1979年築で築40年を超えているので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に考えるのが無難です。全面リノベなら、床を開けるときに配管もまとめて新しくできます。
管理組合・工事会社に確認すること
管理組合への届け出と工事のルール
分譲マンションの工事は、一般的に着工前に管理組合への届け出が必要です。遮音性能や工事できる曜日・時間も、管理規約で決まっていることがあります。
管理組合・工事会社に確認すること
駅徒歩16分、路線バスと搬入の確認
西葛西駅から徒歩16分で、路線バスも使える立地です。現地調査のときに、搬入まわりも確認しておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
間取り変更は構造の壁を確認してから
SRC造のマンションは、建物を支える壁(構造壁)が住戸の中にもあることが多く、その壁は取り払えません。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築40年以上のマンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類は作ってもらえますか |
| 配管の扱い | 配管の交換は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | 搬入費や養生費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築年の古いマンションの工事で避けたいのは、着工してから「規約で認められない」と分かることです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
西葛西ハイツのリフォームでよくある質問
- 西葛西ハイツでリフォームするのに管理組合の許可はいりますか？
分譲マンションでは、着工前の届け出や承認が管理規約で決められているのが一般的です。
手続きの流れは管理事務所か工事会社に確認しましょう。- 清新北ハイツ・清新南ハイツと同じですか？
同じではありません。西葛西ハイツは北葛西4丁目の日鐵不動産分譲のマンション(1979年3月築・302戸)です。
清新町の「清新北ハイツ」「清新南ハイツ」とは別の物件です。- 壁を取って間取りを変えられますか？
建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。
- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
西葛西ハイツは、管理規約の範囲で室内を作り直せる1979年築の分譲マンションです。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安で、工事の範囲を絞ればもっと抑えられます。
管理組合への届け出、配管、構造壁、搬入の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
西葛西ハイツのリフォームで迷ったら、マンションに強い会社に住戸を見てもらい、見積もりを比べるのが近道です。