A棟とB棟があるけど、うちの棟でも同じ工事ができるのかな。
西葛西ビューハイツは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
江戸川区西葛西4丁目にある1980年2月竣工、築46年の建物です。A棟とB棟の2棟に251戸が入るSRC造・10階建てで、分譲主は帝人殖産です。
専有面積は、売り出されている住戸で約62.34〜64.04㎡の例があります。全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。
この記事では、築46年・2棟251戸というこの建物の事情に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことをまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台(約62.34〜64.04㎡の例)
- 築46年なので配管の交換も工事に入れて考える
- A棟・B棟の2棟なので自分の棟の情報で確認する
- 10階建てなので搬入と養生の確認が要る
西葛西ビューハイツのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
西葛西ビューハイツは、帝人殖産が分譲したSRC造・10階建ての建物です。東京メトロ東西線の「西葛西」駅から徒歩10分の場所にあります。
工事の範囲別の費用目安
売り出されている住戸の広さは約62.34〜64.04㎡で、表の60〜69㎡の欄が近い目安になります。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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西葛西ビューハイツの基本データ
まず、建物の年代・棟の構成・住戸の広さを見ておきましょう。
| 所在地 | 江戸川区西葛西4丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 東京メトロ東西線「西葛西」駅 徒歩10分 |
| 竣工 | 1980年2月(築46年) |
| 構造・階数 | SRC造・10階建て |
| 総戸数 | 251戸(A棟・B棟の2棟とみられる) |
| 分譲主 | 帝人殖産 |
| 住戸の広さ | 約62.34〜64.04㎡(売り出し住戸の例) |
江戸川区には西葛西ハイツ(北葛西4丁目・1979年築・302戸)もありますが、別の建物です。名前が似ているので、資料を見るときは所在地も合わせて確かめましょう。
西葛西ビューハイツはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
SRC造のマンションは、壁の中に鉄筋や鉄骨が入っていることがあります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築46年・10階建ての2棟のマンションでは、配管・搬入・棟の違いで工事の中身が変わります。
築46年の配管は交換を前提に
住戸の中の給水管・排水管は、交換を前提に考えるのが無難です。全面リノベなら、床や壁を開けるときにまとめて新しくできます。
管理組合・工事会社に確認すること
10階建てへの搬入と養生
10階建てでは、上の階ほど資材の搬入に手間がかかります。搬入の日時と養生のルールは、見積もりの前に聞いておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
A棟とB棟で変わる図面と設備
A棟とB棟では、住戸の向きや間取りが違うことがあります。ご自分の棟の図面で、工事の範囲を決めましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
1980年築なら耐震の確認も
1982年より前に建てられた建物は、旧耐震基準にあたります。これから買う場合は、ローン控除などで耐震の条件が関わります。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築45年前後・10階建てのSRC造マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築46年の配管の交換は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | 上階への搬入費や養生費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築年の古い高層マンションの工事で避けたいのは、配管の状態や搬入のルールを確かめないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
西葛西ビューハイツのリフォームでよくある質問
- 西葛西ビューハイツはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 「西葛西ハイツ」と同じ物件ですか？
いいえ、別の物件です。西葛西ハイツは北葛西4丁目にある1979年築・302戸のマンションで、西葛西ビューハイツ(西葛西4丁目・1980年築・251戸)とは場所も建物も違います。
- 配管はどうしたらいいですか？
1980年築で築40年を超えているため、住戸の中の配管は交換を前提に考えるのが無難です。
共用部分の配管は管理組合の管理になるので、工事の範囲は事前に確認しましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
西葛西ビューハイツは、1980年築・2棟251戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。工事の範囲を絞れば、もっと抑えられます。
配管の交換、上階への搬入と養生、自分の棟の図面、耐震の確認の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、自分の棟の図面を持って、マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。