上の階だとエレベーターの待ち時間も長いから、工事の搬入がどうなるのか迷っている。
西早稲田パークタワーは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
1993年10月に竣工した築33年の建物で、地上31階・地下2階、192戸の規模です。分譲主は三井不動産ほかで、管理員が常駐しています。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。広い住戸もあるため、工事の範囲で金額が大きく変わります。
この記事では、31階建てで築33年という事情に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことをまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台(広さで変わる)
- 築33年なので設備と配管の状態を見て範囲を決める
- 地上31階なので搬入と養生の確認が欠かせない
- 都電の早稲田駅徒歩3分、東西線の早稲田駅は徒歩9分
西早稲田パークタワーのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
西早稲田パークタワーは、SRC造・地上31階・地下2階の超高層マンションです。東京メトロ東西線の「早稲田」駅まで徒歩9分、都電荒川線の「早稲田」駅は徒歩3分です。
工事の範囲別の費用目安
この建物には100㎡を超える広い住戸の例もあるため、表では80〜89㎡の欄を基準に、広いほど金額が上がると見てください。60㎡台の住戸なら60〜69㎡の欄が近い目安です。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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西早稲田パークタワーの基本データ
まず、建物の年代・階数・立地を見ておきましょう。
| 所在地 | 新宿区西早稲田1丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 東京メトロ東西線「早稲田」駅 徒歩9分、都電荒川線「早稲田」駅 徒歩3分、東京メトロ副都心線「西早稲田」駅 徒歩13分 |
| 竣工 | 1993年10月(築33年) |
| 構造・階数 | SRC造・地上31階・地下2階 |
| 総戸数 | 192戸 |
| 分譲主 | 三井不動産ほか |
| 管理 | 管理員常駐(24時間有人管理とするサイトもあり) |
サイトによって、竣工の年や駅からの徒歩分数が少しずつ違うことがあります。ご自分の住戸の書類で、竣工年や図面を確かめておきましょう。
西早稲田パークタワーはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
SRC造の超高層マンションは、壁の中に鉄筋や鉄骨が入っていることがあります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断しましょう。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談してください。
工事の前に確認すること
築33年・地上31階の超高層マンションでは、搬入の段取り・配管・窓まわりで工事の中身が変わります。
地上31階は搬入の段取りで工期が変わる
超高層の建物は、資材をエレベーターで何度も運び上げます。搬入の時間と養生のルールによって、工期が延びることがあります。
管理組合・工事会社に確認すること
築33年はキッチンと浴室の更新時期
入居当時の設備は、更新を考える年数です。給排水管の状態も、床を開けるときに合わせて見てもらうのが無難です。
管理組合・工事会社に確認すること
ツインタワーなので自分の棟を確認
ツインタワーの構成と紹介するサイトがあり、棟によって図面や設備の位置が違うことも考えられます。ご自分の棟の資料を用意しましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
広い住戸が多いから範囲を決めてから見積もり
100㎡を超える住戸もあり、全面か一部かで金額が大きく変わります。どこを替えるかを先に決めてから見積もりを取りましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 超高層マンションの実績 | 地上30階以上のマンションで、全面リノベを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築33年の給排水管の状態確認は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | エレベーターの養生費や資材の搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
超高層の建物で避けたいのは、搬入や養生のルールを確かめないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
西早稲田パークタワーのリフォームでよくある質問
- 西早稲田パークタワーはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 「西早稲田シティタワー」と同じ物件ですか？
いいえ、別の物件です。西早稲田シティタワーは同じ西早稲田1丁目にある1999年築・151戸の建物で、西早稲田パークタワー(1993年築・192戸)とは分譲主も規模も違います。
名前が似ているため、書類や見積もりの建物名は確かめておきましょう。- 築33年で、配管はどうしたらいいですか？
築33年は交換が必須の年数とは限りませんが、全面リノベで床や壁を開けるなら、配管の状態を見てもらうのがおすすめです。
共用部分の配管は管理組合の管理になるので、工事の範囲は事前に確認しましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年以降に建てられた建物なので、旧耐震を理由とする耐震条件は一般に問題になりません。控除の要件は国税庁の案内で確認し、契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
西早稲田パークタワーは、1993年築・192戸の超高層ツインタワーで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。工事の範囲を絞れば、もっと抑えられます。
31階への搬入と養生、築33年の設備と配管、自分の棟の図面、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、自分の棟の図面を持って、超高層マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。