築42年で水回りが古くなってきたけど、全部替えるか迷っている。
日商岩井芦屋ガーデンヒルズは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
芦屋市朝日ケ丘町にある1984年9月築(築42年)のRC造で、総戸数は約218戸です。分譲主は日商岩井で、名前に「芦屋」とありますが、JR芦屋駅からバスで11〜12分、バス停から徒歩2分のバス便の立地です。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。専有面積は約68〜117㎡と幅があるので、広さに近い欄を見てください。
この記事では、築42年・バス便のこのマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築42年なので配管の交換も工事に入れて考える
- 複数棟は自分の棟の階数と条件を確かめる
- バス便の立地は資材の搬入ルートを先に決める
日商岩井芦屋ガーデンヒルズのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
日商岩井芦屋ガーデンヒルズは、日商岩井が分譲した複数棟のマンションで、住戸の広さに幅があります。築42年になるので、傷んだ部分だけ直す工事から、床をはがして配管も更新する全面リノベまで選べます。
工事の範囲別の費用目安
専有面積は約68〜117㎡と幅があります。表の60〜69㎡と80〜89㎡の欄を目安にし、100㎡前後の住戸はそれより上がると考えてください。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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日商岩井芦屋ガーデンヒルズの基本データ
まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。
| 所在地 | 芦屋市朝日ケ丘町 |
|---|---|
| 最寄り駅 | JR「芦屋」駅 バス11〜12分、バス停から徒歩2分 |
| 竣工 | 1984年9月(築42年) |
| 構造・階数 | RC造・5〜6階建て |
| 総戸数 | 約218戸 |
| 専有面積 | 約68〜117㎡ |
| 分譲主 | 日商岩井 |
総戸数や階数、駅までの行き方は、サイトによって書かれている数字が違うことがあります。徒歩で駅まで20分台とするサイトもあり、棟の名前もA棟、B棟、H棟などで掲載されています。ご自分の棟の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。名前に「ガーデンヒルズ」が付く別の物件と区別するため、所在地が朝日ケ丘町かも確認しましょう。
日商岩井芦屋ガーデンヒルズはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
鉄筋コンクリート造の建物は、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築42年の複数棟・バス便のマンションでは、配管の状態・棟ごとの条件・搬入の段取りが工事の中身と費用を左右します。
築42年は給排水管と設備の状態を見て範囲を決める
築42年になるので、住戸の中の給水管・排水管や給湯器まわりは状態を点検してから工事の範囲を決めるのが安心です。床をはがす工事なら、配管の更新を同じ工事にまとめられます。
管理組合・工事会社に確認すること
5〜6階建ての壁は動かせるかを図面で確かめる
鉄筋コンクリート造の建物では、建物を支える壁は取り払えません。広めの住戸で間取りを大きく変えたいほど、工事会社を決める前に図面で確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
複数棟・バス便は棟ごとの搬入条件を聞いておく
A棟、B棟、H棟など棟の名前で掲載されている複数棟の物件で、駅からはバス便です。階数やエレベーターの状況は棟で違う可能性があるので、見積もりの前に聞いておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 複数棟の大規模な分譲マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築42年の配管は、点検してから提案してもらえますか |
| 見積もりの内訳 | 棟ごとの搬入費や養生費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
複数棟でバス便のマンションで避けたいのは、自分の棟の条件や搬入の手間を見ないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
日商岩井芦屋ガーデンヒルズのリフォームでよくある質問
- 日商岩井芦屋ガーデンヒルズはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 壁を取って間取りを変えられますか？
建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。
- 工事のルールや時間帯はどこで分かりますか？
工事できる曜日・時間、床の遮音性能、届け出の方法は、管理規約や使用細則で決められているのが一般的です。内容は公開されていないので、管理組合や管理会社に確認しましょう。
- 名前に「芦屋」とありますが、最寄り駅は近いですか？
JR芦屋駅からバスで11〜12分、バス停から徒歩2分とされています。徒歩なら駅まで20分台とするサイトもあります。
バスの本数や所要時間は変わることがあるので、ご自分で確かめましょう。
まとめ
日商岩井芦屋ガーデンヒルズは、1984年9月築・RC造・約218戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。専有面積は約68〜117㎡と幅があるので、60〜69㎡と80〜89㎡の欄を目安に見積もりを比べましょう。
配管の状態、壁の位置、自分の棟の搬入条件、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、ご自分の棟の図面を持って、バス便の立地や築年の古いマンションに慣れた会社の見積もりを比べてみてください。