14階建てで264戸もあるから、工事の届け出や搬入のルールがどうなっているのかな。
落合パークファミリアは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
1978年3月に竣工した築48年の建物で、三井不動産が分譲したSRC造の14階建てです。新宿区上落合1丁目にあり、264戸が入っています。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安になります。水回りと内装だけに絞れば、もう少し抑えられます。
この記事では、西武新宿線の下落合駅から徒歩1分に建つ築48年のこの建物に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築48年なので配管の交換も工事に入れて考える
- 14階建て・264戸なので搬入と届け出の流れを聞く
- 1978年竣工なので耐震の証明を確認しておく
落合パークファミリアのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
落合パークファミリアは、三井不動産が分譲したSRC造・14階建ての建物です。西武新宿線の下落合駅から徒歩1分と、駅の目の前にあります。
工事の範囲別の費用目安
売り出しに出ている住戸には約59㎡の3LDKもあります。60㎡前後なら、表の60〜69㎡の欄が近い目安です。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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落合パークファミリアの基本データ
まず、建物の年代・規模・立地を見ておきましょう。
| 所在地 | 新宿区上落合1丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 西武新宿線「下落合」駅 徒歩1分、都営大江戸線「中井」駅 徒歩11分 |
| 竣工 | 1978年3月(築48年) |
| 構造・階数 | SRC造・14階建て |
| 総戸数 | 264戸 |
| 分譲主 | 三井不動産(株) |
建物の配置はL字型と紹介されています。ご自分の住戸の位置によって窓の向きや図面が変わるので、購入時の書類で確かめましょう。
落合パークファミリアはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
SRC造の建物は、壁の中に鉄筋や鉄骨が入っていることがあります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築48年・14階建ての大きな建物では、配管・搬入・駅前の立地で工事の進め方が変わります。
1978年竣工は配管の交換を前提に
住戸の中の給水管・排水管は、交換を前提に考えるのが無難です。全面リノベなら、床や壁を開けるときにまとめて新しくできます。
管理組合・工事会社に確認すること
14階建て・264戸の搬入と届け出
戸数が多い建物では、工事の時期が重なることがあります。搬入できる日と時間帯を先に決めておくと、工期がずれにくくなります。
管理組合・工事会社に確認すること
駅前の立地で気をつける近隣への連絡
下落合駅から徒歩1分の場所では、道路が狭く、工事車両の止め方に気をつかいます。近隣へのあいさつと車両の置き場を、工事会社と決めておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
旧耐震の建物は耐震の記録を手元に
1978年の竣工なので、新耐震基準が始まる前の建物です。耐震診断や改修の記録は、あとから住み替えるときにも役立ちます。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築50年近い14階建てのSRC造マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 1978年築の配管の交換は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | エレベーターの養生費や資材の搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
大きな建物の工事で避けたいのは、搬入や養生のルールを確かめないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
落合パークファミリアのリフォームでよくある質問
- 落合パークファミリアはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 「落合ハイム」と同じ物件ですか？
いいえ、別の物件です。落合ハイムは同じ上落合1丁目にある2002年築のマンションで、落合パークファミリア(1978年築)とは建物が違います。
- 配管はどうしたらいいですか？
1978年築で築40年を超えているため、住戸の中の配管は交換を前提に考えるのが無難です。
共用部分の配管は管理組合の管理になるので、工事の範囲は事前に確認しましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
落合パークファミリアは、1978年築・264戸のSRC造14階建てで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。工事の範囲を絞れば、もっと抑えられます。
配管の交換、搬入と養生、近隣への連絡、耐震の記録の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、自分の住戸の図面を持って、マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。