2棟もある大きな建物で、リフォームの届け出の流れがどうなっているのかな。
大森駅前住宅は、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。専有部分(住戸の内側)の工事は、一般的に管理組合への届け出をして進めます。
1970年10月に竣工した築56年の建物で、1号棟と2号棟の2棟・SRC造13階建てです。最寄りは京浜東北線の大森駅(徒歩2分)ですが、所在は品川区南大井6丁目です。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。水回りと内装に絞れば、もう少し抑えられます。
この記事では、築56年の駅前の大規模な建物に合わせて、工事の前に確認しておきたいことをまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台(60〜69㎡の例)
- 築56年なので配管の交換を前提に考える
- 2016年に大規模修繕済みの共用部分は、管理組合で履歴を確認する
- 品川区南大井6丁目にあり、大田区の大森ハイツとは別物件
大森駅前住宅のリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
大森駅前住宅は、SRC造・地上13階の建物で、施工は清水建設です。大森駅まで徒歩2分と駅に近く、徒歩4分ほどの範囲にスーパーや商業施設があります。
工事の範囲別の費用目安
専有面積は住戸によって異なるため、ご自分の広さに近い欄を目安にしてください。60㎡台なら表の60〜69㎡の欄が近い目安になります。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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大森駅前住宅の基本データ
まず、建物の年代・棟の構成・所在地を見ておきましょう。
| 所在地 | 品川区南大井6丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 京浜東北線「大森」駅 徒歩2分 |
| 竣工 | 1970年10月(築56年) |
| 構造・階数 | SRC造・地上13階 |
| 総戸数 | 約759〜764戸(1号棟・2号棟の2棟) |
| 施工 | 清水建設 |
| 大規模修繕 | 2016年に1号棟・2号棟で実施 |
最寄りは「大森」駅ですが、建物があるのは品川区南大井6丁目です。大田区大森本町の大森ハイツとは別の物件なので、間違えないようにしましょう。
大森駅前住宅はどこまでリノベできる？できない工事
自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
SRC造の13階建てでは、壁の中に鉄骨や鉄筋があるため、抜ける壁と抜けない壁を図面で見分ける必要があります。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的です。交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築56年・2棟・約760戸の建物では、配管・修繕の履歴・棟の違いが工事の中身を決めます。
1970年竣工、築56年の配管は交換が前提
築40年を大きく超えているため、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に考えるのが無難です。全面リノベなら、床や壁を開けるときにまとめて新しくできます。
管理組合・工事会社に確認すること
2016年の大規模修繕と専有部分の工事の関係
1号棟・2号棟とも2016年に大規模修繕が行われています。共用部分の工事履歴を知っておくと、専有部分の工事の範囲を決めやすくなります。
管理組合・工事会社に確認すること
1号棟と2号棟、約760戸のルール
約760戸の大きな建物では、工事の申請や挨拶のルールが棟ごと・窓口ごとに決まっていることが多いです。
管理組合・工事会社に確認すること
棟の間に公園がある駅前の敷地での工事
棟の間に遊具のある公園があり、駅からも近い敷地です。資材の置き場や車の停め方は、敷地のルールに従う必要があります。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築50年超のSRC造・13階建てのマンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりと、管理組合とのやり取りを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築56年の配管の交換は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | 資材の搬入費や養生費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
大規模な駅前の建物の工事で避けたいのは、共用部分の修繕履歴を知らないまま見積もりを進めることです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
大森駅前住宅のリフォームでよくある質問
- 大森駅前住宅はリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 「大森ハイツ」と同じ物件ですか？
いいえ、別の物件です。大森ハイツは大田区大森本町にあるマンションで、大森駅前住宅(品川区南大井6丁目・1970年築)とは建物も場所も違います。
- 大田区にあるマンションですか？
いいえ、所在は品川区南大井6丁目です。最寄りが大田区にある京浜東北線の大森駅で、徒歩2分のため、名前に「大森」とついています。
- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
大森駅前住宅は、品川区南大井にある1970年築・2棟のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。工事の範囲を絞れば、もっと抑えられます。
配管の交換、大規模修繕の履歴、自分の棟の図面、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、自分の棟の図面を持って、マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。