パデシオン桃山南はリノベできる？建て替えの予定とリフォーム費用

パデシオン桃山南は、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。

京都市伏見区桃山町大島にある2000年築(築26年)のRC造・7階建てで、総戸数は130戸です。分譲会社は睦備建設で、京阪宇治線の木幡駅・桃山南口駅まで徒歩9〜10分ほどです。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。広さによって変わるので、ご自分の住戸に近い欄を見てください。

この記事では、築26年・7階建てのこのマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。この建物の建て替えの予定と、直すか売るかの比べ方も追加しました。

パデシオン桃山南のリフォーム・リノベ費用の目安

分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。

パデシオン桃山南は、睦備建設が分譲した7階建ての中規模マンションです。築26年になるので、傷んだ設備だけを直す工事から、床をはがして配管も更新する全面リノベまで選べます。

工事の範囲別の費用目安

広さによって費用は変わります。60〜69㎡と80〜89㎡の目安を並べます。

上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。

同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。

別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。

資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。

自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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パデシオン桃山南の建て替えの予定は？

パデシオン桃山南の建て替えの話は、総会の資料や長期修繕計画に最初に出てきます。実際には、工事の予定は総会の資料で確かめましょう。

パデシオン桃山南は2000年の竣工で、築26年になります。修繕積立金の残りと工事の予定を確認しておきましょう。

建て替えには何が必要？

建て替えを実際に進めるときの順番は、検討、決議、組合づくり、工事です。途中の決議と組合づくりに、とくに時間がかかるのが一般的です。

お金の面では、増やした住戸を売れるかどうかが負担の大きさを左右します。話が出たときは、一人あたりの負担の試算を管理組合に確認しましょう。

2026年4月から建て替えの決め方が変わりました

2026年4月1日に改正区分所有法が施行され、建て替えの決め方にも手が入りました。建て替えの決議には今も原則として区分所有者と議決権の5分の4以上の賛成が必要で、耐震不足や配管の腐食がある建物には4分の3以上が適用されます。

130戸のパデシオン桃山南は、合意をまとめるだけでも時間がかかる規模です。規模の大きさは、検討の進め方にも影響します。正確な要件は、法務省が公開している改正の解説に載っています。

建て替えの予定を調べるには

将来の工事の予定は、総会の資料と長期修繕計画に載るのが一般的です。リノベの発注前に目を通しておきたい資料です。

パデシオン桃山南はリノベか売却か

パデシオン桃山南で直すか売るか迷っているなら、工事の見積もりと売却の査定を同じ机に並べるところから始めましょう。

見積もりと査定を一度に集めて、住み続けた場合と売った場合の手取りを見比べましょう。数字を並べてから決めれば、後悔しにくくなります。

パデシオン桃山南の基本データ

まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。

竣工の月や駅までの分数は、サイトによって書かれている数字が違うことがあります。ご自分の住戸の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。

パデシオン桃山南はどこまでリノベできる？できない工事

分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。

RC造の7階建ては、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。

窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。

工事の前に確認すること

築26年・7階建ての建物では、設備の状態・壁の位置・搬入の段取りが工事の中身と費用を左右します。

築26年は水回りと給排水管の状態を見て範囲を決める

2000年築で築26年になるので、キッチンや浴室などの設備は使い続けるか替えるかを、状態を見て決めるのがおすすめです。床をはがす工事なら、配管の更新を同じ工事にまとめられます。

RC造7階建ての壁は動かせるかを図面で確かめる

鉄筋コンクリート造の7階建てでは、建物を支える壁は取り払えません。間取りを大きく変えたいほど、工事会社を決める前に図面で確かめましょう。

130戸・7階建ては搬入ルートと養生を先に決める

7階建ての建物では、資材やユニットバスをエレベーターで運ぶのが一般的です。エレベーターの使い方と養生のルールで、工期や費用が変わります。

団地・マンションの工事に強い会社の選び方

同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。

この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。

自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。

マンションに強いリノベ会社に見てもらう

築26年・7階建てのマンションで避けたいのは、搬入の条件や設備の状態を見ないまま見積もりを出してもらうことです。

リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。

首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。

会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。

パデシオン桃山南のリフォームでよくある質問

パデシオン桃山南はリフォームやリノベーションができますか？

専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。

窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。

壁を取って間取りを変えられますか？

建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。

工事のルールや時間帯はどこで分かりますか？

工事できる曜日・時間、床の遮音性能、届け出の方法は、管理規約や使用細則で決められているのが一般的です。内容は公開されていないので、管理組合や管理会社に確認しましょう。

最寄り駅はどこですか？

京阪宇治線の木幡駅と桃山南口駅が、徒歩9〜10分ほどとされています。奈良線の木幡駅まで徒歩11〜14分と書かれているサイトもあり、分数はサイトによって違います。工事会社との打ち合わせや資材の搬入を考えるときは、実際に歩いて確かめておくと安心です。

まとめ

パデシオン桃山南は、2000年築・RC造7階建て・130戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。専有面積によって変わるので、60〜69㎡と80〜89㎡の欄を見比べながら見積もりを比べましょう。

設備と配管の状態、壁の位置、搬入の段取り、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。

迷ったときは、ご自分の住戸の図面を持って、中層マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。