パデシオン山科夢ヶ丘はリノベできる？建て替えの予定と費用の目安

パデシオン山科夢ヶ丘は、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。

京都市山科区上花山桜谷にある2005年3月築(築21年)の7階建てで、総戸数は191戸です。最寄りは地下鉄東西線の東野駅で、バス約6分の上花山花ノ岡町から停歩2分の立地です。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。広さによって変わるので、60〜69㎡と80〜89㎡の欄を見比べてください。

この記事では、築21年・7階建てのこのマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。建て替えの予定と、直して住むか売るかを比べる材料も加えました。

パデシオン山科夢ヶ丘のリフォーム・リノベ費用の目安

分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。

パデシオン山科夢ヶ丘は、191戸の7階建てです。築21年なので、水回りだけを替える工事から、間取りまで作り直す全面リノベまで選べます。

工事の範囲別の費用目安

広さによって費用は変わります。60〜69㎡と80〜89㎡の目安を並べます。

上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。

同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。

別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。

資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。

自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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パデシオン山科夢ヶ丘の建て替えの予定は？

パデシオン山科夢ヶ丘の将来を考えるなら、建て替えと修繕のどちらを管理組合が見ているかを知っておきたいところです。念のため、積立金の状況は総会の資料で確認するのが確実です。

191戸が入る建物で、築21年を迎えています。将来の方針は区分所有者の合意で決まるため、早めに状況を知っておきたいところです。

建て替えまでの道のりは？

建て替えの話は、管理組合での勉強会や検討から始まり、決議、組合づくり、工事と進むのが一般的です。決議から完成までに数年かかることも珍しくありません。

お金の面では、増やした住戸を売れるかどうかが負担の大きさを左右します。負担額は検討の段階で試算を出してもらうと見通しが立ちます。

建て替えのルールが2026年4月に変わりました

建て替えのルールを定めた区分所有法が、2026年4月に改正されました。賛成の割合は原則5分の4以上のままですが、耐震不足や配管の腐食がある建物には4分の3以上が適用されます。

京都市山科区のパデシオン山科夢ヶ丘(2005年竣工)は、新耐震基準の世代です。大規模修繕を重ねる段階にある建物が多く、建て替えは先の選択肢です。要件の一覧は、法務省が公開している改正の解説で確認できます。

今の状況は管理組合で確認

管理組合が何を検討しているかは、議事録と長期修繕計画を読めばおおよそ分かります。工事の前に一度目を通しておきましょう。

パデシオン山科夢ヶ丘はリノベか売却か

パデシオン山科夢ヶ丘で直すか売るか迷っているなら、リノベの見積もりと売却の査定の両方を手元に置くのが近道です。

見積もりと査定の両方を取り寄せて、工事の費用と売却の金額を見比べてみましょう。ノムコムの査定は無料で受けられます。

パデシオン山科夢ヶ丘の基本データ

まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。

駅までは、バスを使うか歩くかで時間が大きく変わります。徒歩の場合は、地下鉄東西線の御陵駅や東野駅まで20分台とするサイトもあります。ご自分の建物の正式な情報は、管理組合や購入時の書類で確かめておくと安心です。

パデシオン山科夢ヶ丘はどこまでリノベできる？できない工事

分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。

鉄筋コンクリート造の建物では、建物を支える壁は取り払えません。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。

窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。

工事の前に確認すること

築21年・7階建て・バス便の建物では、設備の状態・壁の位置・搬入と工事車両の段取りが工事の中身と費用を左右します。

築21年は設備の寿命を見て替える範囲を決める

2005年築で築21年なので、キッチン・浴室・給湯器などの設備が替え時を迎えている住戸もあります。配管の状態も点検して、どこまで工事するかを決めましょう。

鉄筋コンクリート造の7階建ては壁の位置を図面で確かめる

間取りを変えたいときは、構造壁の位置が決め手になります。工事会社を決める前に、図面で動かせる壁かどうかを確かめましょう。

バス便の立地は搬入と工事車両の置き場を先に決める

駅からバスで通う立地では、工事車両の動かし方と停める場所が工期に響くことがあります。191戸の7階建てなので、資材の搬入ルートと合わせて管理組合に確かめておきましょう。

団地・マンションの工事に強い会社の選び方

同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。

この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。

自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。

マンションに強いリノベ会社に見てもらう

バス便の立地・7階建てのマンションで避けたいのは、搬入や車両の条件を見ないまま見積もりを出してもらうことです。

リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。

首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。

会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。

パデシオン山科夢ヶ丘のリフォームでよくある質問

パデシオン山科夢ヶ丘はリフォームやリノベーションができますか？

専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。

窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。

壁を取って間取りを変えられますか？

建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。

最寄り駅からはバスを使うのですか？

地下鉄東西線の東野駅からバスで約6分、上花山花ノ岡町の停留所から停歩2分と案内しているサイトがあります。徒歩だと20分台とするサイトもあるので、実際の通い方はご自分で確かめてください。

工事のルールや時間帯はどこで分かりますか？

工事できる曜日・時間、床の遮音性能、届け出の方法は、管理規約や使用細則で決められているのが一般的です。内容は公開されていないので、管理組合や管理会社に確認しましょう。

まとめ

パデシオン山科夢ヶ丘は、2005年3月築・7階建て・191戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。

全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。広さに近い欄を選んで、見積もりを比べましょう。

設備と配管の状態、壁の位置、搬入と工事車両の段取り、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。

迷ったときは、ご自分の住戸の図面を持って、バス便の立地での工事にも慣れた会社の見積もりを比べてみてください。