7階建てだけど、工事の資材がどう運ばれるのかわからない。
ルイシャトレ下鴨本通は、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
京都市左京区下鴨西林町にある1998年8月築(築28年)のRC造の7階建てで、総戸数は34戸です。京阪鴨東線の出町柳駅まで徒歩12〜13分で、サイトによって分数が少し違います。分譲会社はニチモです。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。専有面積によって金額が変わるので、広さに近い欄を見てください。
この記事では、築28年・7階建てのこのマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。建て替えの予定のほか、直して住むか売るかを決める材料もそろえました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築28年なので設備と配管の状態を点検する
- 7階建ては壁の位置と搬入ルートを先に確認する
- 総戸数34戸の規模なので工事のルールを早めに聞く
ルイシャトレ下鴨本通のリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
ルイシャトレ下鴨本通は、7階建て・34戸の規模のマンションです。築28年なので、水まわりだけを替える工事から、床をはがして配管も更新する全面リノベまで選べます。
工事の範囲別の費用目安
広さによって費用は変わります。60〜69㎡と80〜89㎡の目安を並べます。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
→ マンションに強い会社に無料で見積もりを出してもらう
ルイシャトレ下鴨本通の建て替えの予定は？
ルイシャトレ下鴨本通の建て替えの話は、総会の資料や長期修繕計画に最初に出てきます。実際には、工事の予定は総会の資料で確かめましょう。
竣工から28年の建物です。建て替えより先に、次の大規模修繕がいつかを押さえておくと話が早く進みます。
建て替えの手順をざっと確認
建て替えは一般的に、管理組合の勉強会や検討から始まり、決議、組合づくり、工事の順に進みます。決議の後も、完成までには年単位の時間がかかるのが普通です。
管理組合で建て替えか修繕かを話し合い、専門家に調べてもらいます。
総会で区分所有者の多数の賛成を得て、建て替えを決めます。
建て替えの組合をつくり、今の住戸と新しい住戸の権利を整理します。
仮住まいに移って工事を待ち、完成後に戻ります。
建て替えでは、住んでいる人の負担額が敷地の条件で大きく変わるのが一般的です。余裕が少ない建物では負担が重くなりやすいので、検討が始まったら試算を管理組合に確認しましょう。
改正区分所有法の要点
区分所有法の改正が2026年4月1日に施行されました。決議に必要な賛成は5分の4以上が基本で、耐震性の不足などがある建物では4分の3以上に下がり、所在が分からない所有者を決議の数から外す手続きも設けられました。
ルイシャトレ下鴨本通は1998年の竣工です。耐震性よりも配管や設備の劣化の状況が、話し合いの材料になる場合があります。詳細は、法務省の改正の案内ページで確かめてください。
最新の状況は管理組合に聞く
大がかりな修繕や建て替えの動きは、長期修繕計画と総会の議事録で追えます。工事に進む前に読んでおきましょう。
工事の前に聞いておくこと
ルイシャトレ下鴨本通はリノベか売却か
築28年のルイシャトレ下鴨本通で住み方を決めるなら、直す場合の費用と売る場合の査定額を並べてみるのが近道です。
| 検討の材料 | ルイシャトレ下鴨本通の数字・条件 |
|---|---|
| 工事の費用 | 全面リノベは1,000万〜2,000万円台が目安。築28年なので配管の点検も入れる |
| 駅と立地 | 京阪鴨東線「出町柳」駅 徒歩12〜13分 |
| 規模 | 34戸・RC造・7階建て |
| 築年の目安 | 1998年竣工なので、買い手の住宅ローン控除は築年の面では問題になりにくい(条件は国税庁の案内で確認) |
工事の見積もりと売却の査定をそろえて、手元に残るお金と住み心地で比べてみましょう。数字がそろえば、迷いはかなり減ります。
ルイシャトレ下鴨本通の基本データ
まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。
| 所在地 | 京都市左京区下鴨西林町 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 京阪鴨東線「出町柳」駅 徒歩12〜13分 |
| 竣工 | 1998年8月(築28年) |
| 構造・階数 | RC造・7階建て |
| 総戸数 | 34戸 |
| 分譲会社 | ニチモ |
サイトによって駅からの徒歩分数が少し違うことがあります。ご自分の住戸の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。
ルイシャトレ下鴨本通はどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
7階建てのRC造は、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築28年・7階建ての建物では、設備の状態・壁の位置・搬入の段取りが工事の中身と費用を左右します。
1998年築は給排水管と設備の更新時期を見て範囲を決める
築28年になると、台所・浴室・給湯器まわりの設備が替え時を迎える住戸が増えます。配管の状態を点検してから工事の範囲を決めると、二度手間を避けられます。
管理組合・工事会社に確認すること
7階建てのRC造は動かせる壁を図面で確かめる
RC造の7階建てでは、建物を支える壁は取り払えません。間取りを大きく変えたいほど、工事会社を決める前に図面で確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
34戸のマンションは搬入ルートと工事のルールを先に聞く
7階建ての上の階へ資材やユニットバスを運ぶときは、エレベーターなどの共用部分を通すのが一般的です。使い方と養生のルールで、工期や費用が変わります。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 7階建てのマンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築28年の配管は、点検してから提案してもらえますか |
| 見積もりの内訳 | 搬入費や養生費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築28年・7階建てのマンションで避けたいのは、搬入の条件や設備の状態を見ないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
ルイシャトレ下鴨本通のリフォームでよくある質問
- ルイシャトレ下鴨本通はリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 壁を取って間取りを変えられますか？
建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。
- 工事のルールや時間帯はどこで分かりますか？
工事できる曜日・時間、床の遮音性能、届け出の方法は、管理規約や使用細則で決められているのが一般的です。内容は公開されていないので、管理組合や管理会社に確認しましょう。
- ルイシャトレ下鴨本通の住戸を工事するとき、資材はどう運びますか？
7階建てなので、エレベーターなどの共用部分を通して運ぶのが一般的です。使い方や養生のルールは建物ごとに違うので、見積もりの前に管理組合へ確認しましょう。
まとめ
ルイシャトレ下鴨本通は、1998年8月築・RC造の7階建て・34戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。広さによって費用が変わるので、60〜69㎡と80〜89㎡の欄を見比べて見積もりを取りましょう。
設備と配管の状態、壁の位置、搬入の段取り、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、ご自分の住戸の図面を持って、中高層マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。