12階建てで、エレベーターは2戸に1基。工事の資材を運ぶ日は他の人に迷惑をかけないか心配。
成城ハイムは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
1981年8月に竣工した築45年の建物で、住所は世田谷区祖師谷3丁目です。2棟に199戸が入り、分譲したのは住友商事です。
専有面積は約79〜161㎡と広めです。全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安ですが、広い住戸は金額が上がる傾向があります。
この記事では、築45年・12階建てのこの建物に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことをまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台(広さで上下する)
- 築45年なので配管の交換も工事に入れて考える
- 12階建て・2戸に1基のエレベーターなので搬入のルールを聞く
- 2棟199戸なので、自分の棟の図面で確認する
成城ハイムのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
成城ハイムは、SRC造・12階建てで、地下1階の記載もあります。小田急線の「成城学園前」駅まで徒歩6分、「祖師ヶ谷大蔵」駅まで徒歩7分です。
工事の範囲別の費用目安
この建物の住戸は約79〜161㎡と広いため、表の80〜89㎡の欄を基準に、ご自宅の広さに合わせて上乗せして考えてください。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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成城ハイムの基本データ
まず、所在・築年・棟の構成・住戸の広さを見ておきましょう。
| 所在地 | 世田谷区祖師谷3丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 小田急線「成城学園前」駅 徒歩6分、「祖師ヶ谷大蔵」駅 徒歩7分 |
| 竣工 | 1981年8月(築45年) |
| 構造・階数 | SRC造・12階建て(地下1階の記載あり) |
| 総戸数 | 199戸(2棟) |
| 分譲主 | 住友商事 |
| エレベーター | 2戸に1基の設置 |
| 住戸の広さ | 約79〜161㎡ |
名前に「成城」とありますが、所在地は祖師谷3丁目です。成城学園前駅から徒歩6分の位置で、祖師ヶ谷大蔵駅も使えます。
成城ハイムはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
SRC造の高層マンションは、壁の中に鉄筋や鉄骨が入っていることが多く、抜ける壁と抜けない壁が間取りの制約になります。図面を管理組合に見せてもらいましょう。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的です。交換したいときは管理組合に相談してください。
工事の前に確認すること
築45年・12階建ての2棟構成では、配管・搬入・棟の違いで工事の中身が変わります。
築45年は配管の交換が前提
住戸の中の給水管・排水管は、交換を前提に考えるのが無難です。全面リノベなら、床や壁を開けるときにまとめて新しくできます。
管理組合・工事会社に確認すること
2戸に1基のエレベーターで資材を運ぶ
12階建てで、エレベーターは2戸に1基の設置です。工事の日は養生の範囲と搬入の時間帯が、他の住民の使い勝手に直結します。
管理組合・工事会社に確認すること
2棟199戸なので自分の棟を確認
2棟に分かれた建物では、自分の棟の図面を手元に置くのが確実です。棟によって間取りや設備の位置が違う場合があります。
管理組合・工事会社に確認すること
約79〜161㎡の広い住戸を作り直す
広い住戸は、間取りを大きく変えたくなりますが、築45年の建物では配管の位置が動かせる範囲を決めます。水回りの移動は、配管の更新とセットで考えましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築45年前後・12階建てのSRC造マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築45年の配管の交換は見積もりに入っていますか |
| 見積もりの内訳 | エレベーターの養生費や広い住戸の廃材の処分費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築年の古い大きな建物の工事で避けたいのは、配管の状態を確かめないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
成城ハイムのリフォームでよくある質問
- 成城ハイムはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 成城ハイムは成城にありますか？
名前に「成城」とありますが、所在地は世田谷区祖師谷3丁目です。
最寄りは小田急線の成城学園前駅(徒歩6分)と祖師ヶ谷大蔵駅(徒歩7分)で、名前の似た別の建物と取り違えないよう、購入書類の所在地で確かめましょう。- 配管はどうしたらいいですか？
1981年築で築40年を超えているため、住戸の中の配管は交換を前提に考えるのが無難です。
共用部分の配管は管理組合の管理になるので、工事の範囲は事前に確認しましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の竣工なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要になる場合があります。
証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
成城ハイムは、1981年築・2棟199戸の12階建てマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安で、約79〜161㎡の広さに応じて上下します。
配管の交換、エレベーターの搬入と養生、自分の棟の図面、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、自分の棟の図面を持って、マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。