築38年になって、水回りだけ直すか全部やるか迷っている。
志木ニュータウン中央の森壱番街は、管理組合への届け出で室内を作り直せる団地です。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に届け出をして進めることができます。
志木市館2丁目にある1988年築(築38年)で、総戸数は約281〜282戸です。20階建てのガーデンタワー1棟と、4〜5階建てのガーデンハイツ7棟の計8棟で、分譲主は鹿島建設です。東武東上線の柳瀬川駅まで徒歩4〜5分とされています。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。専有面積は約70〜134㎡と広めなので、広さに近い欄を見てください。
この記事では、タワーとハウジングが混在する団地の特徴に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築38年なので配管の状態を点検する
- 20階建てのタワーは搬入ルールを聞く
- 8棟構成は自分の棟の条件を確かめる
志木ニュータウン中央の森壱番街のリフォーム・リノベ費用の目安
分譲の団地でも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
中央の森壱番街は、専有面積が約70〜134㎡と、団地のなかでも広い住戸が多いのが特徴です。築年は38年なので、傷んだ部分だけ直す工事から、間取りまで変える全面リノベまで選べます。
工事の範囲別の費用目安
専有面積は約70〜134㎡とされています。表の60〜69㎡と80〜89㎡の欄を目安にし、100㎡を超える住戸はそれより上がると考えてください。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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志木ニュータウン中央の森壱番街の基本データ
まず、所在地・築年・棟の構成を見ておきましょう。
| 所在地 | 志木市館2丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 東武東上線「柳瀬川」駅 徒歩4〜5分 |
| 竣工 | 1988年2〜3月(築38年) |
| 構造・階数 | SRC造・RC造とされる/ガーデンタワー20階建、ガーデンハイツ4〜5階建 |
| 総戸数 | 約281〜282戸(1〜8号棟の合計) |
| 専有面積 | 約70〜134㎡ |
| 分譲主 | 鹿島建設 |
棟ごとの戸数や構造の書き方は、サイトによって違うことがあります。ご自分の棟の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。中央の森参番街や南の森、東の森の各番街とは別の物件です。
志木ニュータウン中央の森壱番街はどこまでリノベできる？できない工事
団地で自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
ガーデンタワーのような高層の棟は、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築38年で、20階建てと4〜5階建てが混在する団地では、配管の状態・棟の違い・壁の位置が工事の中身と費用を左右します。
築38年は配管の状態を見てから工事の範囲を決める
1988年築で築38年になり、40年が近づいています。住戸の中の給水管・排水管は状態を点検してから工事の範囲を決めるのが安心です。床をはがす工事なら、配管の更新を同じ工事にまとめられます。
管理組合・工事会社に確認すること
ガーデンタワーとガーデンハイツで確認する点が違う
20階建てのガーデンタワーと4〜5階建てのガーデンハイツでは、搬入のしかたや管理のルールが違うことがあります。自分の棟がどちらなのかを先に確かめてから、工事会社に相談しましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
壁を動かして間取りを変えたいなら図面で確かめる
全面リノベで間取りを変えたいときは、建物を支える構造壁は取り払えません。専有面積が広い住戸が多いので、広い空間にしたい人ほど、工事会社を決める前に図面で確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 団地や高層マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築38年の配管は、点検してから提案してもらえますか |
| 見積もりの内訳 | エレベーターの養生費や搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築38年で棟の種類が混在する団地では、棟の条件や配管の状態を見ないまま見積もりを出してもらうことを避けたいところです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
志木ニュータウン中央の森壱番街のリフォームでよくある質問
- 志木ニュータウン中央の森壱番街はリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 中央の森壱番街は何棟ありますか？
ガーデンタワー1棟とガーデンハイツ7棟の計8棟とされています。ガーデンハイツは4階建てと5階建てがあると紹介するサイトもあります。棟の呼び名や階数はサイトごとに違う場合があるので、ご自分の棟の正式な情報は、管理組合や購入時の書類で確認しましょう。
- 壁を取って間取りを変えられますか？
建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。
- 工事のルールや時間帯はどこで分かりますか？
工事できる曜日・時間、床の遮音性能、届け出の方法は、管理規約や使用細則で決められているのが一般的です。内容は公開されていないので、管理組合や管理会社に確認しましょう。
まとめ
志木ニュータウン中央の森壱番街は、1988年築・総戸数約281〜282戸・全8棟の団地で、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。専有面積は約70〜134㎡と幅があるので、広さに近い欄で見積もりを比べましょう。
配管の状態、自分の棟の種類、壁の位置、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、ご自分の住戸の図面を持って、団地や高層棟の工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。