うちの号棟は何階建てなのか、工事の段取りにどう響くのかな。
志木ニュータウン南の森壱番街は、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
志木市館1丁目にある1979〜1980年築(築46〜47年)のRC造で、総戸数は588戸です。分譲主は鹿島建設で、東武東上線の柳瀬川駅まで徒歩10分前後です。号棟に分かれた大規模な団地で、「南の森弐番街」とは別の団地になります。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。売り出し例の専有面積は約58〜74㎡なので、広さに近い欄を見てください。
この記事では、築46年を超えた号棟群に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築46〜47年なので配管の交換も工事に入れて考える
- 588戸・号棟ごとに階数が違うので自分の号棟で確認する
- 1982年より前の竣工は耐震の条件を購入前に調べる
志木ニュータウン南の森壱番街のリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
南の森壱番街は築46年を超えているので、水回りだけを替える工事より、床をはがして配管ごと更新する工事のほうが、先々の安心につながります。
工事の範囲別の費用目安
売り出し例の専有面積は約58〜74㎡です。表の60〜69㎡の欄を目安にし、70㎡を超える住戸はそれより少し上がると考えてください。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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志木ニュータウン南の森壱番街の基本データ
まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。
| 所在地 | 志木市館1丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 東武東上線「柳瀬川」駅 徒歩約9〜12分 |
| 竣工 | 1979年7月〜1980年2月(築46〜47年) |
| 構造・階数 | RC造・5〜8階建て |
| 総戸数 | 588戸 |
| 専有面積 | 売り出し例で約58〜74㎡ |
| 分譲主 | 鹿島建設 |
竣工年月や階数、駅までの分数は、サイトによって書かれている内容が違うことがあります。ご自分の号棟の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。南の森弐番街や中央の森、東の森の各番街とは別の物件です。
志木ニュータウン南の森壱番街はどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
鉄筋コンクリート造は、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築46〜47年・588戸の団地では、配管の状態・号棟ごとの違い・壁の位置が工事の中身と費用を左右します。
築46〜47年は配管の交換を前提に範囲を決める
1979〜1980年築で築46年を超えているので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に考えるのが無難です。床をはがす全面リノベなら、配管の更新を同じ工事にまとめられます。
管理組合・工事会社に確認すること
号棟が多い団地は自分の号棟の階数と設備を聞く
南の森壱番街は号棟が多く、サイトによって5階建てから8階建てまで書かれています。自分の号棟の階数とエレベーターの有無で運び方が変わるので、見積もりの前に聞いておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
鉄筋コンクリート造は壁を動かせるかを図面で確かめる
RC造の建物では、建物を支える壁は取り払えません。間取りを大きく変えたいほど、工事会社を決める前に図面で確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築40年以上の団地を工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管の扱い | 築46年を超えた配管は、点検してから提案してもらえますか |
| 見積もりの内訳 | 号棟ごとの搬入費や養生費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築46年を超えた団地で避けたいのは、配管や号棟の条件を見ないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
志木ニュータウン南の森壱番街のリフォームでよくある質問
- 志木ニュータウン南の森壱番街はリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 壁を取って間取りを変えられますか？
建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。
- 工事のルールや時間帯はどこで分かりますか？
工事できる曜日・時間、床の遮音性能、届け出の方法は、管理規約や使用細則で決められているのが一般的です。内容は公開されていないので、管理組合や管理会社に確認しましょう。
- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり、耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
志木ニュータウン南の森壱番街は、1979〜1980年築・RC造・588戸の団地で、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。売り出し例の専有面積は約58〜74㎡なので、60〜69㎡の欄を目安に見積もりを比べましょう。
配管の交換、自分の号棟の階数と設備、壁の位置、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、ご自分の号棟の図面を持って、築年の古い団地に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。