駅から近いぶん工事の車はどこに停めるのかな、と不安。
志木ニュータウン南の森弐番街は、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
志木市館2丁目にある1979〜1980年築(築46〜47年)のRC造で、総戸数は378戸です。分譲主は鹿島建設で、東武東上線の柳瀬川駅まで徒歩5分です。同じ南の森でも「壱番街」とは別の団地になります。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。専有面積は資料で確認できなかったので、表の広さに近い欄を見てください。
この記事では、築46年を超えた駅近の団地に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築46〜47年なので配管の交換も工事に入れて考える
- 378戸・号棟ごとの階数とエレベーターを聞く
- 1982年より前の竣工は耐震の条件を購入前に調べる
志木ニュータウン南の森弐番街のリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
南の森弐番街は鹿島建設が分譲した378戸の団地で、築46年を超えています。傷んだ部分だけ直す工事から、床をはがして配管ごと更新する工事まで、予算に合わせて範囲を選べます。
工事の範囲別の費用目安
広さによって費用は変わります。60〜69㎡と80〜89㎡の目安を並べます。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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志木ニュータウン南の森弐番街の基本データ
まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。
| 所在地 | 志木市館2丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 東武東上線「柳瀬川」駅 徒歩5分 |
| 竣工 | 1979年7月〜1980年2月(築46〜47年) |
| 構造・階数 | RC造・5〜8階建て |
| 総戸数 | 378戸 |
| 分譲主 | 鹿島建設 |
竣工年月や階数は、サイトによって書かれている内容が違うことがあります。ご自分の号棟の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。南の森壱番街や中央の森、東の森の各番街とは別の物件です。
志木ニュータウン南の森弐番街はどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
RC造の建物は、壁そのものが建物を支えている部分があります。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築46年を超えた378戸の団地では、配管の状態・号棟ごとの違い・駅近の搬入が工事の中身と費用を左右します。
築46年超は給排水管の交換も見込んで範囲を決める
1979〜1980年築で築46年を超えているので、住戸の中の給水管・排水管は交換を前提に予算を組むのが無難です。床をはがす工事なら、配管の更新を同じ工事にまとめられます。
管理組合・工事会社に確認すること
号棟ごとの階数とエレベーターは管理組合に聞く
南の森弐番街は、サイトによって5階建てから8階建てまで書かれています。自分の号棟の階数とエレベーターの有無によって運び方が変わるので、先に聞いておきましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
駅から近い団地は工事車両と搬入の時間を聞く
柳瀬川駅から徒歩5分と近い団地なので、工事車両を停める場所と搬入できる時間は、事前に管理組合へ確認しておくと見積もりがぶれにくくなります。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 築40年以上の団地を工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管の扱い | 築46年を超えた配管は、点検してから提案してもらえますか |
| 見積もりの内訳 | 搬入費や共用部分の養生費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築46年を超えた駅近の団地で避けたいのは、配管の状態や搬入の条件を見ないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
志木ニュータウン南の森弐番街のリフォームでよくある質問
- 志木ニュータウン南の森弐番街はリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 壁を取って間取りを変えられますか？
建物を支える構造壁は取り払えません。動かせる壁かどうかは、図面と住戸をリノベ会社に見てもらうと分かります。
- 工事のルールや時間帯はどこで分かりますか？
工事できる曜日・時間、床の遮音性能、届け出の方法は、管理規約や使用細則で決められているのが一般的です。内容は公開されていないので、管理組合や管理会社に確認しましょう。
- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり、耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
志木ニュータウン南の森弐番街は、1979〜1980年築・RC造・378戸の団地で、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。広さが違えば費用も変わるので、60〜69㎡と80〜89㎡の欄を見て見積もりを比べましょう。
配管の交換、自分の号棟の階数と設備、工事車両と搬入の時間、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、ご自分の号棟の図面を持って、築年の古い団地に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。