棟が何本もあるけど、うちの棟でも工事のルールは同じなのか気になる。
新北野第1コーポは、管理規約の範囲で室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
大阪市淀川区新北野3丁目にある1968年築(築58年)の11階建てで、総戸数は462戸の大規模マンションです。分譲は大阪市住宅供給公社で、JR東海道本線の塚本駅まで徒歩10分です。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。売り出し例の専有面積は約47㎡の2DKなので、60㎡台の欄より低めになります。
この記事では、築58年・11階建てのこのマンションに合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことを順番にまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台
- 築58年なので配管の交換を前提に考える
- 11階建ては資材の搬入ルートを先に決める
- 約47㎡の2DKは費用の欄より低めになる
新北野第1コーポのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
新北野第1コーポは、大阪市住宅供給公社が分譲した大規模な11階建てです。築58年になるので、傷んだ部分だけ直す工事から、床をはがして配管も更新する全面リノベまで選べます。
工事の範囲別の費用目安
売り出し例の専有面積は約47㎡の2DKです。表の60〜69㎡の欄より低めになる住戸が多いと考えてください。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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新北野第1コーポの基本データ
まず、所在地・築年・規模を見ておきましょう。
| 所在地 | 大阪市淀川区新北野3丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | JR東海道本線「塚本」駅 徒歩10分 |
| 竣工 | 1968年(築58年) |
| 構造・階数 | SRC造・11階建て |
| 総戸数 | 462戸(全棟の合計) |
| 専有面積 | 売り出し例は約47㎡(2DK) |
| 分譲主 | 大阪市住宅供給公社 |
棟の呼び名(B棟・C棟など)や竣工の月は、サイトによって書き方が違う場合があります。ご自分の棟の正式な情報は、購入時の書類や管理組合で確かめておくと安心です。
新北野第1コーポはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
11階建ての建物は、壁そのものが建物を支えている部分があるのが一般的です。抜ける壁と抜けない壁は、管理組合に図面を見せてもらって判断するのが確実です。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的で、交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築58年・11階建ての大規模マンションでは、配管の状態・壁の位置・搬入の段取りが工事の中身と費用を左右します。
築58年は配管の交換を前提に工事の範囲を決める
1968年築で築40年を大きく超えているので、住戸の中の給水管・排水管は交換する前提で考えるのが安心です。床をはがす工事なら、配管の更新を同じ工事にまとめられます。
管理組合・工事会社に確認すること
約47㎡の2DKは壁を動かせるかを図面で確かめる
売り出し例は約47㎡の2DKです。間取りを広く変えたいときほど、取れる壁かどうかを工事会社を決める前に図面で確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
総戸数462戸・11階建ては搬入ルートと養生を先に決める
11階建てでは、資材やキッチン・ユニットバスを運ぶ道筋で、工期や費用が変わります。エレベーターの使い方と養生のルールは、棟ごとに違う場合があるので見積もりの前に確かめましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| マンションの実績 | 築50年前後・11階建てのマンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築58年の配管は、点検してから提案してもらえますか |
| 見積もりの内訳 | エレベーターの養生費や搬入費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
築50年を超えた大規模マンションで避けたいのは、棟ごとの搬入条件や配管の状態を見ないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
新北野第1コーポのリフォームでよくある質問
- 新北野第1コーポはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 新北野第一コーポと同じ建物ですか？
呼び名が「第1」「第一」とサイトごとに違いますが、所在(淀川区新北野3丁目)・総戸数・竣工が同じなので同じ建物です。メロディーハイム新北野など、名前の似た別の建物と間違えないようにしましょう。
- 築58年の配管は交換できますか？
住戸の中の配管は専有部分にあたるのが一般的で、床や壁をあける工事と合わせて交換できます。ただし、床下を通る排水管などの扱いは建物ごとに違うので、管理組合と工事会社に図面で確認しましょう。
- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年より前の建物なので、国税庁の案内のとおり耐震基準に適合している証明か入居前の耐震改修が必要です。証明の取り方は契約前に不動産会社へ相談しましょう。
まとめ
新北野第1コーポは、1968年築・11階建て・総戸数462戸のマンションで、管理規約の範囲で室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。専有面積は売り出し例で約47㎡の2DKなので、60㎡台の欄より低めになります。
配管の状態、壁の位置、搬入の段取り、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、ご自分の棟の図面を持って、築年の古い大規模マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。