築27年になって、水回りの交換時期が来たのかなと思っている。
ソプラタワーは、届け出をすれば室内を作り直せるマンションです。住戸の内側(専有部分)であれば、リフォームもリノベーションも一般的に管理組合への届け出で進められます。
1999年3月に竣工した築27年の建物で、目黒区青葉台3丁目に建つ地上20階・地下2階の高層マンションです。総戸数は約123〜124戸、専有面積は約66〜133㎡と広めの住戸がそろっています。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。広い部屋では、工事の範囲によって金額が変わります。
この記事では、築27年の高層マンションというこの建物の事情に合わせて、工事を頼む前に確認しておきたいことをまとめました。
この記事のポイント
- 全面リノベの目安は1,000万〜2,000万円台(約66〜133㎡)
- 築27年なので、水回りと設備の劣化から見直す
- 20階建なので高層階への搬入と養生を確認する
- 広い住戸が多いので、工事範囲を決めて見積もりを取る
ソプラタワーのリフォーム・リノベ費用の目安
分譲マンションでも、自分の住戸の内側(専有部分)は管理規約の範囲で工事できます。全面リノベの費用は、1,000万〜2,000万円台が目安です。
ソプラタワーは、伊藤忠商事とオリックスが分譲した高層マンションです。東急田園都市線の「池尻大橋」駅から徒歩8〜9分の場所にあります。
工事の範囲別の費用目安
この建物の住戸は約66〜133㎡と広めです。66㎡台の部屋は表の60〜69㎡の欄、80㎡以上の部屋は80〜89㎡の欄を基準に、広さの分だけ上乗せして考えましょう。
| 工事の範囲 | 60〜69㎡ | 80〜89㎡ |
|---|---|---|
| 表層の張り替え(床・壁紙など) | 400万円〜 | 500万円〜 |
| 表層+設備の交換(キッチン・浴室など) | 650万円〜 | 750万円〜 |
| 全面リノベ(間取りから作り直す) | 1,050万円〜 | 1,200万円〜 |
上の表は、大手リノベ会社が公開している首都圏の工事費の概算(2019年8月時点)をもとにしています。
同じ会社は、今の首都圏の相場として、70㎡で約1,600万〜2,200万円とも紹介しています。
別のリノベ会社が200事例をまとめたデータを見ると、70㎡の全面リノベの平均は1,155万円(2022年10月時点)でした。
資材も人件費も上がっているので、1,000万〜2,000万円台で見ておくと、予算の読み違いを防げます。
自分の部屋で実際にいくらかかるかは、住戸を見てもらうと分かります。
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ソプラタワーの基本データ
まず、建物の年代・階数・戸数・住戸の広さを見ておきましょう。
| 所在地 | 目黒区青葉台3丁目 |
|---|---|
| 最寄り駅 | 東急田園都市線「池尻大橋」駅 徒歩8〜9分 |
| 竣工 | 1999年3月(築27年) |
| 構造・階数 | 地上20階・地下2階 |
| 総戸数 | 約123〜124戸 |
| 分譲主 | 伊藤忠商事・オリックス |
| 住戸の広さ | 約66〜133㎡ |
サイトによって、総戸数が「123戸」と「124戸」、駅までの徒歩が「8分」と「9分」で分かれています。購入時の書類や管理組合の資料で、正確な数字を確かめておくと安心です。
ソプラタワーはどこまでリノベできる？できない工事
分譲マンションで自由に工事できるのは、自分の住戸の内側(専有部分)です。
| 区分 | 工事の例 |
|---|---|
| できる | 床・壁・天井の内装、キッチン・浴室・トイレの交換、住戸内の配管の交換、構造に関わらない間仕切りの変更 |
| できない | 構造壁を取り払う、窓サッシや玄関ドアの交換(共用部分)、バルコニーの改造、外壁に穴をあける工事 |
高層マンションは、構造壁や配管の通る壁が間取りの中にあることが多く、壁を抜けるかどうかは図面での確認が欠かせません。
窓サッシや玄関ドアは共用部分にあたるのが一般的です。交換したいときは管理組合に相談しましょう。
工事の前に確認すること
築27年・20階建の高層マンションでは、搬入・設備の更新・広さで工事の中身が変わります。
20階建の高層階への搬入
高層階の工事では、資材の搬入に時間がかかり、共用部の養生も広い範囲になりやすくなります。
管理組合・工事会社に確認すること
築27年は水回りと給湯器の更新時期
築25年を過ぎると、キッチンや浴室、給湯器などの設備の入れ替えを考える人が増えます。配管の交換までは、劣化の状態を見てから決めましょう。
管理組合・工事会社に確認すること
66〜133㎡の広い住戸の工事範囲
広い住戸は、全面を直すか、使う部屋だけを直すかで費用が大きく変わります。工事範囲を先に決めると見積もりを比べやすくなります。
管理組合・工事会社に確認すること
地下2階まである建物の管理ルール
地上20階・地下2階の建物は、共用部の設備が多く、工事のルールも細かいことがあります。
管理組合・工事会社に確認すること
団地・マンションの工事に強い会社の選び方
同じ工事でも、団地・マンションの工事に慣れているかで、進めやすさと費用が大きく変わります。
| 確認すること | 聞き方の例 |
|---|---|
| 団地・マンションの実績 | 20階建前後の高層マンションを工事したことはありますか |
| 管理組合への届け出 | 届け出の書類づくりを手伝ってもらえますか |
| 配管・設備の扱い | 築27年の設備の入れ替えは、見積もりに分けて入っていますか |
| 見積もりの内訳 | 高層階への搬入費や共用部の養生費は別ですか |
この4つは、1社だけでなく2〜3社に同じ条件で聞くと、答えの差がはっきり見えます。
自分で会社を探すのが大変なら、マンションに強い会社を無料で紹介してもらう方法もあります。
マンションに強いリノベ会社に見てもらう
高層階の工事で避けたいのは、搬入や養生のルールを確かめないまま見積もりを出してもらうことです。
リフォームガイドのマンションリノベなら、コンシェルジュが会社を選んで紹介してくれます。
首都圏の60㎡の全面リノベでも、相場には約1,500万〜2,100万円と600万円ほどの幅があるそうです。
会社や仕様で金額が大きく変わるので、1社だけで決めずに、同じ条件で見積もりを比べるのがおすすめです。
広さ・予算・やりたい工事を入力します。
マンションの工事の実績がある会社を紹介してもらえます。
配管や壁の状態を現地で確認してもらいます。
内訳を見比べて、納得できた会社に頼みます。
ソプラタワーのリフォームでよくある質問
- ソプラタワーはリフォームやリノベーションができますか？
専有部分(住戸の内側)であれば、管理組合への届け出をしたうえで工事できるのが一般的です。
窓サッシや玄関ドアなどの共用部分は、管理組合に確認しましょう。- 同じ名前の別のマンションと同じですか？
ソプラタワーの所在は目黒区青葉台3丁目で、1999年築の建物です。サイトによって「目黒青葉台ソプラタワー」と書かれていることもあります。名前が似た別の建物と区別するときは、所在と築年で確認しましょう。
- 築27年だと配管は交換が必要ですか？
一般的に、配管の交換を前提にするのは築40年を超えたころからです。築27年なら、まず状態を点検してから決める方法もあります。
共用部分の配管は管理組合の管理になるので、工事の範囲は事前に確認しましょう。- これから買う場合、住宅ローン控除は使えますか？
1982年以降に建てられた建物なので、国税庁の案内のうえで耐震基準の証明は求められない建物にあたります。ほかの条件は年によって変わるため、契約前に不動産会社や税務署へ確認しましょう。
まとめ
ソプラタワーは、1999年築・地上20階地下2階の高層マンションで、届け出をすれば室内を作り直せます。
全面リノベの費用は1,000万〜2,000万円台が目安です。工事の範囲を絞れば、もっと抑えられます。
高層階への搬入と養生、築27年の設備の更新、広い住戸の工事範囲、管理組合への届け出の4つは、工事会社を決める前に確認しておきましょう。
迷ったときは、自分の部屋の図面を持って、高層マンションの工事に慣れた会社の見積もりを比べてみてください。